تقوم إجراءات الحجز العقاري على أساس تقديم طلب التنفيذ مرفقاً بمستندات محددة، يصدر بناءً عليه قرار بالحجز، ويسجل هذا القرار على صحينة العقار في السجل العقاري، ويخطر المدين بذلك كما يجري إخطار أشخاص غير مدينين بهذا الإجراء.
تقديم طلب التنفيذ:
يتقدم طالب الحجز إلى دائرة التنفيذ بطلب التنفيذ مرفقاً، بالإضافة إلى السند التنفيذي، بالمستندات الواجبة في التنفيذ على العقار وهي صورة عن قيد العقار مؤرخاً بتاريخ تقديم طلب الحجز أو بتاريخ قريب منه، خشية أن تكون قد حدثت تغييرات على الحقوق المترتبة على العقار أو على أوصافه ويعود تقدير ذلك إلى رئيس التنفيذ.
واذا كان العقار مسجلاً باسم المورث فلا حاجة لاستخراج معاملة الانتقال أن هذه المعاملة لا تكون الا في حال تصرف الورثة بالعقار. واذا كان العقار لم يسجل باسم المدين الذي قام بشرائه من الغير، فلا بد من تسجيله لأنه لا يعتبر مالكاً قبل التسجيل، على أنه لا يوجد ما يمنع حجزه مبدئياً ثم إجراء معاملة التسجيل قبل البيع.
ويقدم الطلب إلى دائرة التنفيذ المختصة وفقاً لقواعد الإختصاص المحلي. فإما أن تكون الدائرة التي توجد في منطقة المحكمة التي أصدرت الحكم أو الدائرة التي أنشئت الإسناد في منطقتها أو الدائرة التي يوجد في منطقتها موطن المدين أو العقار أو الدائرة التي اشترط الوفاء في منطقتها .
واذا كان العقار موجوداً في منطقة عدة دوائر تنفيذية كان الإختصاص معقوداً لكل دائرة، وكذلك إذا كان التنفيذ وارداً على عدة عقارات موجودة في مناطق مختلفة.
وعلى طالب التنفيذ أن يتخذ موطناً مختاراً في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ لكي يصار إلى إجراء التبليغ ات فيه والا جرى تبليغه بطريق الالصلاق على لوحة إعلانات الدائرة (المادة 24 أصول ).
صدور قرار بالحجز:
بعد تسجيل طلب التنفيذ يقرر رئيس التنفيذ إلقاء الحجز على العقار، وذلك قبل تبليغ المدين إخطاراً بلزوم الوفاء، ونجد ذلك في التطبيق العملي عندما تقرر دوائر التنفيذ، إجابة طلب مباشر الإجراءات التنفيذية وحجز عقار مدينه بوضع إشارة حجز في قيده، بشرط أن يكون السند التنفيذي لا يقبل الإعتراض ( سند دين منظم لدى الكاتب بالعدل أو حكم مكتسب الدرجة القطعية أو صالح للتنفيذ ) وأن يكون مباشر الإجراءات قدم طلب الحجز على مسؤوليته.
تسجيل قرار الحجز في السجل العقاري:
ينفذ قرار رئيس التنفيذ بحجز العقار مباشرة من قبل أمانة السجل العقاري وبمجرد استلامها إشعار بذلك ، والتي يوجد في منطقتها العقار الذي حجز عليه.
والغاية من تسجيل قرار الحجز حماية الغير الذين يتعاملون مع صاحب العقار المحجوز بعد الحجز، إذ يمكن للغير بفضل تسجيل قرار الحجز أن يعرف وضع العقار والمنازعات الواقعة بشأنه وان أي شراء له من شأنه الا يكون نأفذاً إذا نفذ على العقار في النهاية وبيع بالمزاد العلني .
الإخطار:
بعد صدور قرار رئيس التنفيذ بحجز العقار وتنفيذه بوضع الإشارة على صحينته في السجل العقاري، يتوجب على مأمور التنفيذ توجيه إخطار بذلك إلى المدين والى غير المدين متضمناً بيانات حددتها المادة 379 من قانون أصول المحاكمات.
أولا – مضمون الإخطار:
يجب أن يتضمن الإخطار الموجو إلى المدين البيانات التالية:
آ- بيان نوع السند التنفيذي وتاريخه ومقدار الدين المطلوب.
ب- وصف العقار مع بيان موقعه ومساحته وحدوده أو رقم محضره ومنطقته العقارية، والغاية من ذلك تعيين العقار المراد التنفيذ عليه بصورة لا تقبل أي غموض.
ج- تعيين موطن مختار للدائن المباشر للإجراءات في البلدة التي فيها مقر دائرة التنفيذ.
د- إعذار المدين بأنه إذا لم يدفع الدين خلال ثمانية أيام يباع العقار جبراً.
ونلاحظ أنه في التنفيذ على العقار نص المشرع على وجوب توجيه إخطار جديد للمدين، بعد حجز العقار بوضع الإشارة على قيده، حتى ولو كان قد تبليغ إخطاراً بالتنفيذ قبل الحجز، وذلك بقصد إحاطته علماً للمرة الثانية بالسند التنفيذ وبما هو مطلوب منه، وبالحجز الواقع على عقاره، واعذاره بدفع الدين خلال ثمانية أيام.
و توجيه هذين الإخطارين إلى المدين ، من الإجراءات الأساسية سواء أكان السند التنفيذي سنداً رسمياً يتضمن رهن أو تأمين العقار نفسه، أو أن رئيس التنفيذ قرر حجز العقار وقبل أي إجراء تنفيذي آخر. ونرى أن في ذلك إطالة لأمد الإجراءات وتعقيدها دون مبرر، ويكفيي إخطار واحد.
ثانياً- تبليغ الإخطار إلى المدين :
يبلغ المدين الإخطار التنفيذي في شخصه أو في موطنه الأصلي . ولا يجوز تبليغه في الموطن المختار أثناء رؤية الدعوى إذا كان السند التنفيذي حكماً، لأن مفعول هذا الموطن ينتهي بصدور الحكم، الا إذا نص عند اختيار الموطن أنه يشمل إجراءات التنفيذ أيضاً.
ويترتب البطلان على التبليغ الحاصل في غير الموطن الأصلي أو المختار للمدين، الا أن هذا البطلان مقرر لمصلحة المدين وله أن يتنازل عنه .
ثالثاً- تبليغ الإخطار إلى غير المدين إذا كان مالكاً للعقار:
لم ينص القانون على وجوب إرسال إخطار إلى غير المدين إذا كان هو صاحب العقار المراد حجزه، ولكن لابد من إرسال هذا الإخطار في حالتين:الأولى عقار الحائز والثانية عقار الكفيل العيني.
الحالةالأولى – إخطار الحائز ( كالدائن المرتهن ):
قد يكون العقار محملاً بحق عيني تبعي كالرهن مثلاً، وقد يقوم المدين الراهن ببيع العقار المرهون إلى الغير وهو شخص لا علاقة له بالدين المترتب بين المدين الراهن والدائن المرتين، وبما أن الرهن من الحقوق العينية التبعية فإنها تمنح صاحبها حق تتبع العقار شرط أن يكون قد سجل الرهن في صحينة العقار بالسجل العقاري حتى يعتبر نافذاً بمواجهة الغير.
وعليه يجب توجيه إخطار إلى الحائز لأن التنفيذ على عقار عائد له يستوجب مثل هذا الإخطار متضمناً نفس بيانات الإخطار الموجه إلى المدين حتى يسارع الحائز إلى وفاء دين الحاجز إذا كان لا يود أن يباع عقاره.
والمفروض أنه يوجه الإخطار إلى الحائز في نفس الوقت الذي يوجه فيه إلى المدين لأن هذين الإخطارين متلازمان. غير أن بطلان احداهما لا يؤدي إلى بطلان الأخر لعدم وجود نص بذلك .
الحالة الثانية – إخطار الكفيل العيني:
قد يقدم كفيل المدين عقاراً له ضمان اً لمدين وهو لا يعد مسؤولاً عن الدين بصورة شخصية، وانما يتحمل مسؤولية الوفاء بالدين باختياره. ويقدم العقار كضمانة للوفاء، بخلاف الحائز الذي يتحمل مسؤولية الوفاء دون رضائه لأنه تلقى العقار وهو مثقل بالحق العيني التبعي. ولم يبحث المشرع في إخطار الكفيل العيني أيضاً الا أنه يترتب إرسال إخطار اليه لنفس الأسباب التي دعت إلى إخطار الحائز والمدين .
رابعا- بطلان الإخطار:
لم ينص المشرع على بطلان الإخطار في حال عدم شموله للبيانات المذكورة بالمادة 379 من قانون أصول المحاكمات،
على أنه وفقاً لمقواعد العامة في البطلان التي تنص عليها المادة 39 من قانون أصول المحاكمات لا يتقرر البطلان الإ إذ نتج عن مخلافة الإجراء عيب جوهري ترتب عليه ضرر للخصم. وعليه فإن الإخطار الذي لا يتضمن نوع السند التنفيذي أو وصف العقار وصفاً ينفي عنه الجهالة يعتبر باطلاً . أما إذا تخلف بيان الموطن المختار للدائن مباشر الإجراءات فلا يترتب على ذلك بطلان الإخطار لأن هذا البيان مسجل في الملف التنفيذي ولأنه يمكن تبليغه باللصق على لوحة إعلانات دائرة التنفيذ.
وعليه فإن عدم تبليغ الإخطار لأصحاب التأمينات على العقار موضوع الإحالة قبل قرارالإحالة القطعية يوجب بطلان هذه الإحالة .
تعدد الحجوز على العقار:
إن حجز المال يمنع من إيقاع حجوز أخرى عليه ولو كان الحاجز الأول صاحب حق عيني تبعي. وتتم الحجوز اللاحقة بنفس الإجراءات التي يتم بها الحجز الأول من إخطار المدين صاحب العقار وتسجيل هذه الحجوز على صحيفة العقار في السجل العقاري. ويمكن إيقاع هذه الحجوز اللاحقة من قبل دائني المدين أو دائني مالك العقار.
وان بطلان أحد الحجوز لسبب من الأسباب أو تنازل الحاجز الأول عن حجزه لا يؤدي إلى بطلان الحجوز التالية نظراً لاستقلالها في الإجراءات.
وفي حال تعدد الحجوز فإنه ينبغي تنسيق الإجراءات حتى لا يحصل تضارب بينها، وذلك لحسن سير العدالة. وعليه يمكن طلب البيع من قبل من باشر الإجراءات أو من قبل كل دائن أصبح طرفاً فيها إذا تقاعس الحاجز الأول أو أهمل السير في الإجراءات.
وضع اليد على العقار المحجوز وتنظيم محضر به:
بعد انتهاء ميعاد الإخطار المحددة بثمانية أيام،وعدم قيام المدين أو الحائز أو الكفيل العيني بالوفاء، يقرر رئيس التنفيذ بناءً على طلب الحاجز أو أحد الدائنين طرح العقار للبيع بالمزاد العلني ،
وبعد صدور القرار ينتقل مأمور التنفيذ إلى مكان العقار لوضع اليد عليه وذلك بصحبة خبير أو ثلاثة خبراء يسميهم رئيس التنفيذ من قائمة الخبراء وذلك لتقدير قيمتمه ووضع اليد عليه وينظم محضراً بذلك (المادة 380 والمادة 1/381 أصول ).
ويجب أن يشتمل المحضر الذي ينظمه مأمور التنفيذ على أوصاف العقار ومساحته وحدوده ورقمه وقيمته المقدرة من قبل خبير أو الخبراء الثلاثة وما إذا كان المدين ساكناً فيه أم أنه مشغول من الغير، وفي هذه الحالة بيان اسم الغير ومستنده القانوني في إشغال العقار (المادة2/381 أصول).
واذا كان الحجز يشمل عدة عقارات موجودة جميعها في منطقة دائرة تنفيذ واحدة يجري تنظيم محضر واحد بشأنها، أما إذا كانت موجودة في مناطق دوائر مختلفة فإنه يصار إلى تنظيم عدة محاضر بوضع اليد عن طريق إنابة كل دائرة يوجد في منطقتها أحد العقارات، وتقوم هذه الدوائر بعد تنظيم المحاضر بإعادتها إلى الدائرة المنيبة.
وتجري معاملة وضع يد واحدة حتى ولو أجريت بعد ذلك إنشاءات جديدة في العقار لأن هذه المعاملة تسري بالنسبة للإنشاءات المحدثة بعد ذلك .
ويترتب على معاملة وضع اليد اعتبار المدين حارساً عليها إلى أن يتم البيع ما لم يقرر رئيس التنفيذ عزله من الحراسة أو تمديد سلطته (المادة 382 أصول) على أنه لا بد من الإشارة إلى الإنشاءات المحدثة حتى يصار إلى ذكرها عند وضع قائمة شروط البيع.
واذا كان المدين ساكناً في العقار، وجرى وضع اليد على العقار وفقاً لما ذكرناه آنفاً فإنه يبقى ساكناً في العقار بدون أجرة (المادة 2/382أصول).