أولاً : مقدمة حول النوع الشرعي للعقارات في سوريا :

هناك قسمين للعقارات في سوريا فكل العقارات اما ملك أو أميري أو أميري والبناء أو الغرس ملك وهو يعامل معاملة الملك. 

1- العقارات الملك : 
هي العقارات التي تكون ضمن المناطق المحددة والمحررة إداريا أي واقعه ضمن المخطط التنظيمي ومكتوب في وصف النوع الشرعي للعقار ((ملك ))  .
2- العقارات الأميرية :
هي العقارات التي تقع خارج المناطق المحددة إداريا ويكون مكتوباً في وصفها العقاري ((أميري )) 

يمكن بوضوع ملاحظة وتبيان النوع الشرعي للعقار عندما تستخرج بيان قيد عقاري لأي عقار فستجد حقلاً خاصاً للنوع الشرعي للعقار

ثانياً : لماذا يتم تغيير أو تصحيح النوع الشرعي للعقار :

غالباً السبب هو اختلاف الارث بين الملك والأميري .

ففي العقارات الملك  توزع التركة فيها على أساس القاعدة الشرعية : للذكر مثل حظ الأنثيين ويطبق عليها حصر الإرث الشرعي.

بينما في العقارات الأميرية  لا يطبق الإرث الشرعي وإنما الحصص في الإرث متساوية بين الذكر والأنثى أي أن حصر الإرث المطبق هنا هو الإرث القانوني .

لذلك يضطر الورثة لاقامة دعوى لتصحيح النوع الشرعي للعقار.

ثالثاً : كيف نرفع دعوى تصحيح النوع الشرعي لعقار :

1- عندما يريد الورثة أن يغيروا النوع الشرعي للعقار وطبعا سيغيرونه من أميري إلى ملك يلجأ الورثة لرفع دعوى أمام محكمة البداية المدنية التي يقع في دائرتها العقار اسم الدعوى ((تغيير النوع الشرعي للعقار )).
2- من شروط هذه الدعوى أن تكون الأرض أميرية وان تكون قد دخلت ضمن المناطق المحددة إداريا والمناطق المأهولة بالسكان تحديدا . ويتم احضار بيان ن مجلس المدينة أو البلدية التي يقع فيها العقار مبيناً فيه أن العقار يقع ضمن المنطقة المحدد ادارياً والمأهولة بالسكان.
3- ترفع هذه الدعوى من احد الورثة ويكون الخصوم فيها بقية الورثة ووزير الإدارة المحلية ممثلاً بإدارة قضايا الدولة .

مع ملاحظة أن المصالح العقارية كانت تتبع لوزارة الزراعة الا أنه تم فك الارتباط فيها وتبعيتها لوزارة الادارة المحلية والبيئة.

رابعاً : صيغة دعوى تصحيح النوع الشرعي للعقار:

محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق

الجهة المـدعية : السيد………………………..، يمثـله المحامي ……………………. ،

بموجـب سند توكيل بدائي …رقم (…/….) الموثق بتاريخ ../../2000 مـن قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع  نقابة المحامين بدمشق .

المدعى عليهما  :       1) – السيد أمين السجل العقاري بدمشق – إضافة لوظـيفته ، تمثله إدارة قضايا الدولة .

2) – السيد وزير الادارة المحلية والبيئة إضافة لمنصبه ، تمثله إدارة قضايا الدولة .

الموضوع  :    تصحيح النوع الشرعي لعقار  .

تملك الجهة المدعية العقار رقـم (0000) من منطقة ………العقارية  بدمشق ، كما هو ثابت في وثيقة إخراج القيد العقاري المرفقة ربطا ، والتي يتبين منها أنه قد دون في الصحيفة العقارية لذلك العقار أن نوعه الشرعي أميري .

ولما كان من الثابت في البيان الصادر عن محافظة دمشق والمرفق ربطا أن هذا العقار قد دخل في حدود مدينة دمشق واصبح نتيجة للمخطط التنظيمي للمنطقة التي  يقع فيها ضمن نطاق الأماكن المبنية.

ولما كان من الثابت قانونا انه يجوز لمالك العقار أن يلجأ إلى القضاء لإجراء التصحيح في قيود السجل العقاري لتصبح مطابقة لواقع العقار الذي يملكه ، خاصة وان أي تصحيح لتلك القيود لا يجوز قانونا إجراؤه إلا عن طريق القضاء ( المادة /15/  من القرار رقم /188/ لعام 1926).

وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :

{ يعتبر العقار من نوع الملك بمجرد توافر الشرطين التاليين:

1) – السماح بالبناء عليه.

2) – دخوله المناطق المبنية المحددة إدارياً.

والنوع الشرعي للعقار يعينه القانون بمعزل عن إرادة الطرفين. فإذا تغير النوع، وجب تسجيل هذا التغيير، وبالتالي ليس للمحكمة أن تأخذ بإرادة الأطراف. ودخول العقار ضمن حدود الأماكن الإدارية، من شأنه أن يجعل العقار حكماً من نوع الملك، لأن العبرة ليست للسجل العقاري وإنما هي لدخول العقار في حدود المدينة} .

(قرار محكمة النقض رقم 50 أساس 155 تاريخ 19/2/1995 – سجلات النقض) .

{ إن تحـول العقار من أميري إلى ملك يتم بمجرد دخوله المناطق المبنية وحدود المدينة الإدارية ، ولو لم يطلب أحد تعـديل نوعه على صحيفة السجل ، والقرار بشأن ذلك كاشف للحق ، وينسحب بأثر رجعي إلى تاريخ  دخول العقار في المناطق المبنية} .

(قرار محكمة النقض رقم 625 – أساس 973 تاريخ  8/4/1987  المنشور في مجلة المحامون لعام 1988 – صفحة 169) .

{ ملاحظة : في حال انتقال العقار إرثا إلى الجهة المدعية ، وجب الادعاء إضافة للتركة كما يجب اختصام باقي الورثة في الدعوى نظرا لتأثر حقوقهم بالنتيجة التي قد تنتهي إليها ، على اعتبار أن الإرث في حال تصحيح النوع الشرعي إلى ملك سوف يخضع لقواعد الإرث الشرعي ، وفي هذه الحالة تجري المقارنة ما بين تاريخ وفاة المؤرث وتاريخ دخول العقار نطاق الأماكن المبنية لتحديد مدى اثر الدعوى على الورثة وما إذا كان الإرث ابتدأ وقع على عقار ملك أي تطبق على الورثة قواعد الإرث الشرعي أم أنه وقع على عقار أميري ، على اعتبار أن تاريخ دخول العقار نطاق الأماكن المبنية هو الذي يحدد نوعه بغض النظر عما هو مدون في قيود السجل العقاري} .

الطلب :   لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس ، بعـد الأمر بقيدها بسيطـة غير خاضعة  لتبادل اللوائح دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :

1) – بتصحيح النوع الشرعي للعقار رقم (0000) من منطـقة ……….. العقارية بدمشق ، واعتباره من العقارات الملك ، وتثبيت ذلك في قيود السجل العقاري أصولا .

 2) –          بتضمين الجهة المدعى عليها المصاريف وأتعاب المحاماة.

  دمشق في 00/00/2000

 بكل تحفـظ واحترام

      المحامي الوكيل‏

خامساً : معاملة تصحيح النوع الشرعي للعقار في السجل العقاري :

فيما يلي الاوراق والثبيوتيات المطلوبة لاجراء معاملة تصحيح النوع الشرعي للعقار في السجل العقاري – يرجى الضغط هنا