وضع المشرع أحكاماً خاصة بالحجز على العقار منها ما ورد في القرار رقم 188 ل . رلعام 1926 المتضمن أحكام السجل العقاري،

ومنها ما نص عليها في قانون أصول المحاكمات المدنية، وتتضمن هذه الأحكام شروط إيقاع الحجز العقاري، واجراءاته، والإثار المترتبة على هذا الحجز.

شروط الحجز على العقار

تنص المادة 48 من القرار /188ل.ر لعام 1926 لأناظم لأحكام السجل العقاري على ما يلي:

“… لا يمكن استماع أية دعوى كانت بحق عقار غير مسجل قبل تسجيله في السجل العقاري، واذا كان العقار مسجلا فلا تسمع الدعوى ما لم تسجل في السجل العقاري أولاً …

وكذلك على رئيس الإجراء ( التنفيذ ) أن يطلب حكماً، أن تقيد في السجل العقاري للمنطقة العقارية الحقوق المقررة بموجب حكم مطلوب تنفيذه … والحجوز التي يقررها القاضي، وكذلك الحقوق المباعة بالمزاد العلني على أثر تنفيذ جبري لاسم الزائد الأخير “.

كما تنص المادة 319 من قانون أصول المحاكمات المدنية على ما يلي:

“… وينفذ الحجز الاحتياطي على العقارات بتسجيله في السجل العقاري “.

 وكذلك تنص المادة 379 من قانون أصول المحاكمات المدنية على أنه:

” ينفذ الحجز على العقار بتسجيله في السجل العقاري .” …

من خلال ما تقدم من نصوص، نجد أن المشرع وضع شروطاً لإيقاع الحجز على العقار، منها ما يتعلق بالمال المحجوز – ومنها ما يتعلق بالحاجز – ومنها ما يتعلق بالمحجوز عليه .

الشروط المتعلقة بالمال المحجوز:

أولا- أن يكون عقاراً:

يشترط في المال المحجوز أن يكون عقاراً سواء أكان عقارًا بطبيعته أم عقاراً بالتخصيص.

ويشمل العقار بطبيعته الإرض والبناء والإشجار والإغراس بأنواعها وثمارها، على أن تحجز الثمار مع الإرض، أما لوحدها فتعتبر من قبيل المنقول.

وان الحجز على الإرض يشمل الحجز على الثمار الموجودة فيها دون حاجة للنص عليها في قرار الحجز لأنها تعتبر ملحقة بالإرض.

ويشمل العقار بالتخصيص الأشياء المنقولة التي رصدها مالكها لخدمة أو استغلال العقار، وهي تحجز مع العقار الذي أعدت لخدمته تبعاً له، ولا حاجة للنص على حجزها في القرار،

ويكفي أن يحجز العقارالذي أعدت في خدمته حتى تحجز معه مادامت لم تستثنى في قرار الحجز، ما لم تفصل عن العقار فعندها يصار الى حجزها وفقاً لقواعد حجز المال المنقول، شرط الا يكون هذا الفصل قد تم بقصد تهريبها من وجه الدائنين .

كما تحجز عقارياً جميع الحقوق العينية كحق الإنتفاع وحقوق الرهن والتأمين الواقعة على العقار شريطة أن تحجز مع الدين الذي وضعت لضمان تحصيله،

أما حق الإرتفاق الذي هو تكليف على العقار لمصلحة عقار آخر فإنه لا يمكن حجزه بصورة منفصلة عن العقار المرتفق لعدم إمكافية توافر شروط المزايدة بشأنه.

ثأنياً – أن يكون العقار مسجلاً:

ويشترط أن يكون العقار مسجلاً، ذلك أنه لا تسمع أي دعوى بشأن عقار غير مسجل في السجل العقاري،

وبالتالي لا يقبل أي طلب تنفيذي بشأن عقار غير مسجل أو قبل إبراز مباشر الإجراءات صورة مصدقة عن قيد العقار مأخوذة من السجل العقاري تثبت ماكيته للمدين.

ويكفيي أن يكون العقار مسجلاً في أمانة السجل العقاري ليمكن التنفيذ عليه بالحجز ولا فرق في أن يكون التسجيل تم بسبب عمميات التحديد والتحرير أو تم بناء على قرار القاضي العقاري الدائم في سجلات التمليك.

الشروط المتعلقة بالحاجز:

يجب أن يحمل الدائن طالب الحجز التنفيذي سنداً تنفيذياً، واذا كان حكماً معجل النفاذ فلا تجري المزايدة الا بعد أن يصير الحكم نهائياً ( المادة 406 أصول ).

ولا يؤخذ هنا بعين الإعتبار سوء نية المدعى عليه الذي قد يماطل في صيرورة الحكم المقرون بالنفاذ المعجل نهائياً، لأن وقف الإجراءات يتم بقوة القانون وليس بقرار من المحكمة.

بالإضافة إلى ما تقدم يجب أن تتوافر في الحاجز نفس الشروط التي سبق بحثها عند طلب التنفيذ بصورة عامة من أهلية وصفة .

الشروط المتعلقة بالمحجوز عليه:

في الحجز العقاري يكون المحجوز عليه هو المدين وهو غالباً صاحب العقار أو صاحب الحق العيني المحجوز،

ويمكن أن يكون صاحب العقار شخصاً آخر غير المدين ، وذلك عندما يقوم مالك العقار المرهون أو الجاري عليه التأمين بالتصرف به إلى الغير رغم وجود إشارة الرهن أو التأمين عليه، فيحق هنا للدائن أن يحجز على العقار وينفذ عليه مهما كانت اليد التي انتقل اليها،

كما وقد يكون الشخص الثالث كفيلاً عينياً قدم عقاره ضماناً للدين المترتب على المدين . وهذا نادر الوقوع لأنه لا يجوز نقل ملكية عقار محجوز الا بقبول المشتري وصاحب الحجز، ومع ذلك يحق للشخص الثالث أن يتلافى بيع عقاره بأن يعرض على الدائن الحاجز مبلغاً  معادلاً للمبلغ الذي تقرر من أجله الحجز، وله استعمال هذا الحق حتى صدور قرار الإحالة القطعية. 

له أن يودع المبلغ المطلوب مع فوائده من قبل الحاجز في صندوق المحكمة المختصة، التي تقرر بناءً على طلب الحاجز، إيقاف عمليات البيع، وذلك انتظاراً لصدور حكم في حقيقة مقدار الدين إذا كان الدائن قد بالغ في حقيقة مقداره عند عرض الشخص الثالث وفاء الدين مباشرة.

على أنه إذا كان هناك عدة دائنين مشتركين في الحجز فينبغي أن يكون المبلغ المودع معادلاً لحقوق هؤلاء بما فيها الفوائد والمصاريف.

هذا ويجوز أن يكون الحجز واقعاً على ما سيؤول للمدين بموجب الحكم القضائي وعلى أنه يتم نقل الملكية للمدين قبل الشروع بإجراءات البيع

( استئناف ن حلب رقم /1474ت تاريخ 1996/11/24 ) .

كما يجوز وضع إشارة الحجز التنفيذي على ما سيؤول لمدين من العقار بموجب الأحكام أو صك التهكيل أو إرثاً قبل نقل الملكية و إجازة المحكوم لو بإجراء معاملة نقل الملكية تمهيداً لمسير بإجراءات التنفيذ على العقار

( استئناف ن حلب رقم /105ت تاريخ 1997/2/3 )