تمر إجراءات بيع العقار بمراحل عديدة تبدأ بتحديد زمان ومكان البيع، والإعلان عنه وما يعترضه من تأجيل وكيفية المزايدة ومن ثم ما يطرأ من زيادة العشر بعد أنهاء جلسة البيع الأولى التي تقررت فيها إحالة العقار الأولى للمشتري. وسنتناو بالبحث كافة مراحل البيع المشار اليها التي تتم قبل صدور قرار الإحالة القطعية.
تحديد زمان ومكان البيع
أولاً – تحديد يوم البيع:
ذكرنا أن مأمور التنفيذ، وبالإتفاق مع صاحب الشأن، يتفقأن على موعد للبيع عند تنظيم ورقة الإخبار بوضع قائمة شروط البيع ويقرر الرئيس هذا الموعد، ويجري تبليغ ورقة الإخبار إلى أصحاب العلاقة عن هذا الموعد، فإذا لم يتقدم أحد باعتراض على القائمة جرى البيع في التاريخ والموعد المحددين.
أما إذا قدمت اعتراضات على القائمة، وبت رئيس التنفيذ في الإعتراضات فإنه يصدر قراراً بتعيين جلسة البيع، وذلك من تلقاء نفسه أو بناءً على طلب أحد أطراف الملف أي الدائن مباشر الإجراءات وأصحاب
المصلحة في ذلك ( المادة397أصول ). واذا كان رئيس التنفيذ قد قضى بتعديل شروط البيع، فإنه يضمن ذلك التعديل قراره القاضي بتحديد جلسة البيع (المادة 3/397 أصول ).
ثانياً- تحديد مكان البيع:
الأصل أن يجري البيع في مقر دائرة التنفيذ، وتحدد ساعة انعقاد الجلسة عادة خلال الدوام الرسمي وغالباً ما تكون عند الساعة الثلاثة عشرة، وفقاً للتعامل القضائي الجاري في أكثر دوائر التنفيذ.
على أنه يحق لمباشر الإجراءات والمدين والحاجز وكل ذي مصلحة أن يطلب من رئيس التنفيذ إجراء البيع في نفس العقار أو في مكان غيره (المادة 2/398 أصول(.
وفي مثل هذه الحالة لرئيس التنفيذ الحق في إجابة الطلب وتقرير البيع في مكان غير مقر دائرة التنفيذ إذا وجد أن من شأن ذلك تيسير بيع العقار بثمن أعلى مثلاً.
الإعلان عن البيع
أولاً- إجراءات الإعلان :
يجري الإعلان عن بيع العقار بالمزاد العلني وذلك بالإعلان العام الموجه لمجمهور وبالإعلان الخاص الموجه لأطراف الملف وأصحاب المصلحة.
1- الإعلان العام للجمهور:
يقوم مأمور التنفيذ بالإعلان عن البيع قبل اليوم المحدد لإجرائه بمدة لا تزيد عن ثلاثين يوماً ولا تقل عن خمسة عشر يوماً وذلك عن طريق لصق الإعلان ونشره في صحيفة يومية أو أكثر.
آ- لصق الإعلان :
1- مضمون الإعلان :
يجب أن يتضمن الإعلان البيانات التالية (المادة399 أصول):
آ- اسم كل من باشر الإجراءات والمدين والحاجز ولقبه ومدينته وموطنه الأصلي أو المختار.
ب- بيان العقار وفقاً لما ورد في قائمة شروط البيع أي بيان رقم محضر العقار ومنطقته العقارية أو حدوده ونوعه ومشتمالاته.
ج- القيمة المقدرة لكل صفقة، أو للعقار كله إذا كان مقرراً بيعه صفقة واحدة.
د- بيان الدائرة أو المكان الذي يكون فيه البيع، و بيان يوم المزايدة وساعتها .
2- مكان لصق الإعلان:
ويجري لصق الإعلانات في الإمكنة التالية (المادة 411 أصول):
آ- باب كل عقار من العقارات المقرر بيعها إذا كانت مسورة أو كانت من المباني.
ب- مقر المختار في القرية التي تقع فيها العقارات.
ج- اللوحة المعدة للإعلانات في دائرة التنفيذ. واذا تناول التنفيذ عدة عقارات تقع كل منها في دائرة مختلفة تلصق الإعلانات أيضاً في لوحة تلك الدوائر (المادة2/411أصول).
ويثبت حصول لصق الإعلانات بالكتابة من قبل المحضر أو الشرطي في الريف الذي قام باللصق على ظهر إحدى صورها أنه أجرى اللصق في الإمكنة المحددة قانوناً وتقدم هذه الصورة إلى مأمور التنفيذ ليقوم بدوره بإيداعها الملف ( المادة 3/400 أصول )
ب- نشر الإعلان في صحيفة يومية أو أكثر:
يتوجب على مأمور التنفيذ، بالإضافة إلى لص الإعلان، أن يقوم في الميعاد المنصوص عليه في المادة 399 من قانون أصول المحاكمات أي قبل اليوم المحدد للبيع بمدة لا تزيد عن ثلاثين يوماً ولا تقل عن خمسة عشر يوماً، بنشر نص الإعلان عن البيع في إحدى الصحف الجمهور ولمرة واحدة، ويودع ملف التنفيذ نسخة من الصحيفة التي حصل فيها النشر ووضعت موضع التداول خلال المدة المحددة أعلاه.
ويجوز للحاجز والمدين ولك ذي مصلحة أن يطلب من رئيس التنفيذ الزيادة في النشر واللصق، ويقرر رئيس التنفيذ ذلك شرط الإ يترتب على ذلك تأخير البيع بأي حال (المادة 412 أصول )، ويعتبر القرار الصادر بزيادة الإعلان غير خاضع ألي طريق من طرق الطعن (الفقرة الثلاثة من المادة412 أصول ).
2- الإعلان الخاص “إخبار أصحاب العلاقة “:
نصت المادة 403 من قانون أصول المحاكمات على وجوب إخبار كافة الدائنين الثابتة حقوقهم بأحكام أو أسناد رسمية واشتركوا في الحجز وكذلك الدائنون أصحاب الرهون و التأمينات والامتيازات الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز، بالإعلان عن البيع. هذا إذا كانت قد حصلت اعتراضات على قائمة شروط البيع، أما إذا لم تحصل مثل هذه الإعتراضات، فلا حاجة لإخبار هؤلاء مرة ثانية موعد جلسة البيع، لأنهم أخبروا بموعدها في الإخطار الذي وجه إليهم بشأن تقديم اعتراضات على قائمة شروط البيع.
على أنه لا بد من إخبارهم عن مكان البيع حتى ولو لم يصدر قرار عن رئيس التنفيذ بإجراء البيع في غير مقر دائرة التنفيذ.
ولم يحدد المشرع السوري ميعاد تبليغ إخبار موعد جلسة البيع لأصحاب العلاقة ، ومع ذلك يكون تبليغ أصحاب العلاقة الإخبار عن موعد جلسة البيع صحيحاً طالما أنه تم قبل ميعاد الجلسة وذلك للتخفيف من الإطالة والتعقيد في إجراءات البيع.و خلافاً لما أوجبه المشرع المصري من ضرورة التبليغ قبل تاريخ الجلسة المحددة بثمانية أيام على الإقل.
ثانياً – بطلان الإعلان عن البيع:
نصت الفقرة الأولى من المادة 404من قانون أصول المحاكمات على اعتبار الإعلان عن البيع باطلاً إذا لم تراع فيه أحكام المواد 399 و400 و.401 والتي تنص على أحكام المهلة المحددة للبيع كأن تكون المدة الواقعة بين اللصق وجلسة البيع أقل من خمسة عشر يوماً، وكذلك إذا لم تلصق الإعلانات في الإمكنة المحددة لأجراء اللصق وعدم تضمين الإعلان البيانات المنصوص عنها قانوناً وكذلك إذا لم ينشر الإعلان في إحدى الصحف اليومية.
على أنه لا يجوز لرئيس التنفيذ أن يثير البطلان تلقائياً ولابد من طلب صاحب الشأن باستدعاء يقدم قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الإقل تحت طائلة سقوط الحق بطلب البطلان إذا لم يقدم الطلب قبل التاريخ المذكور (المادة2/414 أصول).
ويفصل رئيس التنفيذ في طلب البطلان في اليوم المحدد للبيع قبل افتتاح المزايدة بقرار لا يقبل الطعن (المادة3/414 أصول )، غير أنه لا يوجد ما يمنع رئيس التنفيذ من البت في الطلب قبل اليوم المحدد للبيع شريطة أن يتم ذلك خلال فترة الأيام الثلاثة السابق قة للبيع، ذلك أنه لم يعد من حق أحد تقديم طلب البطلان خلال مهلة الأيام الثلاثة السابقة للبيع.
واذا قرر رئيس التنفيذ بطلان إجراءات الإعلان، فعليه أن يقرر تأجيل البيع إلى يوم آخر يحدده، وفي هذه الحالة يتوجب إعادة إجراءات الإعلان عن البيع الباطلة (المادة4/414 أصول ).
أما إذا قرر رئيس التنفيذ رفض طلب البطلان ، أمر بإجراء المزايدة على الفور (المادة 5/414 أصول ).
ونصت المادة 415 من قانون أصول المحاكمات على مسؤولية مأمور التنفيذ أو المحضر المتسبب في تقرير البطلان لإجراءات الإعلان عن بيع العقار، وجعلت مصاريف إعادة إجراءات الإعلان على حساب المتسبب منهما ببطلانها .
وقف بيع العقار أو تأجيله:
يكون وقف البيع لسبب قانوني يستمر حتى زوال هذا السبب. ويختم عن التأجيل الذي يكون ليوم معين ولأسباب خاصة ومقبولة.
أولاً- وقف بيع العقار:
يجب وقف البيع كلما توفر أحد الأسباب القانونية التي نص عليها القانون صراحة أو أوجبها المشرع لسلامة الإجراءات التنفيذية. ومن أبرز هذه الأسباب:
1- إذا شرع في التنفيذ على العقار بمقتضى حكم معجل النفاذ، يتوقف البيع ولا تجري المزايدة الا بعد أن يصير الحكم نهائياً ( المادة 406 أصول ).
2- إذا صدر قرار بوقف البيع إلى أن يبت في دعوى الاستحقاق الفرعية عن المحكمة الناظرة بهذه الدعوى، أو تقرر إلغاء الحكم المؤقت المعجل التنفيذ.
3- إذا شرع بالتنفيذ على عقار بالإستناد إلى حكم مكتسب لمدرجة القطعية، وطعن فيه بالنقض، رغم اكتسابه الدرجة القطعية، وقضت محكمة النقض، قبل الفصل في الموضوع قبول الطعن شكلاً ووقف تنفيذ هذا الحكم مؤقتاً ( المادة 2/251 أصول ).
4- إذا شرع بالتنفيذ على عقار بالإستناد إلى سند رسمي أو عادي ادعي بتزويره أمام المحكمة المختصة وقررت هذه المحكمة بالتحقيق بتزوير السند وفقاً لأحكام المادة 43 من قانون البينات، فيتوجب وقف العمل بهذا السند مؤقتاً، وبالتالي وقف البيع، إلى أن يفصل في موضوع التزوير ( المادة 46 من قانون البينات ).
ثأنياً- تأجيل بيع العقار:
يتم البيع بالأصل في الميعاد المحدد له إلا أنه يجوز لرئيس التنفيذ تأجيل جلسة البيع والمزايدة إلى يوم آخر بناءً على طلب يقدم اليه من قبل كل صاحب مصلحة قانونية إذا كان لل تأجيل أسباب قانونية ( المادة 417 أصول ).
ويمكن تقديم الطلب في أي وقت قبل موعد جلسة البيع ولو بساعات. ولم يحدد المشرع أسباب ال تأجيل ، وبالتالي يعود تقدير الأسباب لرئيس التنفيذ، منها حدوث اضطراب عام في الأمن أو المواصلات أو وقوع كارثة عامة تؤدي إلى اشتراك عدد قليل في المزايدة، أو أن يكون قد وقع خطأ في إعلان البيع، ولم يعترض عليه ضمن المهلة، وأصبح الإعلان لا يؤدي الغرض منه في تحقيق مصلحة المدين والدائنين .
ويخضع قرار تأجيل البيع أو رفض طلب ال تأجيل للطعن فيه بطريق الاستئناف. على أن استئناف قرار التأجيل قد لا يكون مجدياً، ذلك أنه يصدر عادة في يوم الجلسة وقبل موعدها بقليل وينفذ بإلغاء جلسة البيع فور صدوره.
على أنه يجب أن يتضمن قرار رئيس التنفيذ ال تأجيل ، موعد الجلسة التي يؤجل اليها البيع وساعة انعقادها واعادة إجراءات الإعلان باللصق والنشر واخبار أصحاب العلاقة . أما إذا لم يحدد رئيس التنفيذ موعداً للبيع في قرار ال تأجيل ، جاز لك صاحب مصلحة أن يتقدم بطلب لتحديد يوم للبيع. كما أنه يجوز لرئيس التنفيذ أن يؤجل البيع أكثر من مرة شريطة أن تكون أسباب التأجيل قوية، وأن يكون ذلك دائماً، بناءً على طلب من أصحاب المصلحة القانونية، أي المدين أو الحائز أو الكفيل العيني أو الدائنين المشتركين بالإجراءات، أو الدائنين برهن أو تأمين ويكون تأمينهم مسجلاً قبل الحجز الذي سيجري البيع تبعاً له.
على أنه يحق للمدين طلب التأجيل إذا استطاع أن يثبت أن صافي ما تغله أمواله في سنة واحدة يكفيي وفاء حقه الدائنين الحاجزين وجميع الدائنين الذين صاروا طرفاً في الإجراءات التنفيذية ( المادة 3/393 أصول )، وقد سبق أن وضحنا هذه الحالة في معرض اعتراض المدين على قائمة شروط البيع.