الاعتراض على قائمة شروط البيع

ذكرنا أن تبليغ ذوي الشأن قائمة شروط البيع يهدف إلى ضمان عرض العقار للبيع بأفضل الشروط حماية لمصلحة المدين وباقي ذوي الشأن، ويتحق هذا الضمان بإعطاء هؤلاء حق الرقابة على القائمة والإعتراض على ما ورد فيها من شروط.

وعليه لابد من التعرض بالبحث لمن يحق له تقديم الإعتراض وموضوع الإعتراض وموعده وكيفية النظر في الإعتراضات والحكم الصادر فيها.

أولاً- من يحق له تقديم العتراض:

يمكن تقديم الإعتراض من قبل الإشخاص الذين جرى إخبارهم بتنظيم قائمة شروط البيع وهم: المدين والدائنون الذين سجلوا حجزاً لمصلحتهم والدائنون أصحاب الرهون والتأمينات والامتياز الذين قيدت حقوقهم قبل الحجز. ويقبل الإعتراض منهم حتى ولو لم يجرِ إخبارهم بقائمة شروط البيع سهواً.

كما يمكن تقديم الإعتراض من قبل كل صاحب مصلحة من غير ما تقدم ( المادة 392 أصول ). وعليه يمكن قبول الإعترض من قبل الدائنين  العاديين للمدين والدائنين  أصحاب الحقوق المسجلة على صحيفة العقار بعد تسجيل قرار الحجز، وصاحب أي حق عيني على العقار، وكذلك المستأجر إذا أراد أن يتفادى الخلافات مع من سيرسو عليه المزاد ويصبح مالكاً لمعقار.

غير أن الإعتراض لا يقبل من قبل صاحب المصلحة المالية فقط أي من قبل من يود الإشتراك في المزايدة ويرغب في تعديل شروط قائمة البيع لمصلحته على هذا الأساس .

ويقدم الإعتراض من قبل أطراف الملف عن طريق تقرير يدون منهم في محضر التنفيذ العام. أما الإخرون، من أصحاب المصلحة ومن غير أطراف الملف التنفيذي فيمكنهم التقدم بالإعتراض عن طريق استدعاء إلى رئيس التنفيذ يجري إلحاقه بالملف للنظر فيه في موعد جلسة الإعتراضات.

ثانياً- موضوع الاعتراض:

1- أوجه الإعتراض:

إن موضوع الإعتراضات يتناول الإجراءات سواء لعيب في شكلها أم في موضوعها . ويكون بإبداء ملاحظات على شروط البيع أو إبداء أوجه البطلان في الإجراءات لعيب في الشكل و الموضوع، أو يكون الإعتراض يتعلق بطلب وقف الإجراءات التنفيذية على أحد العقارات أو بطلب  تأجيلل البيع.

ومن العيوب التي تتناول الناحية الشكلية في الإجراءات: إذا كان العيب يتناول عيب في الإخطار التنفيذ أو في قائمة البيع نفسها أو في تبليغ هذه القائمة، أو سهو الخبير عن التوقيع على محضر وضع اليد.

 ومن الإمثلة على العيوب التي تتناول الناحية الموضوعية في الإجراءات: عدم توفر أهلية الحاجز أو أحد الدائنين  المشتركين في الحجز أو عدم توفر لصفة أو عدم توفر الحق في التنفيذ الجبري كان لا يكون بيد الدائن سند تنفيذي أو اعتراض المدين بأن العقار غير قابل للتنفيذ عليه إذا لم يكن قد تنازل المنفذ عليه عن ذلك صراحة أو ضمناً عند إلقاء الحجز الاحتياطي.

2- الغاية من العتراض:

يهدف الإعتراض إلى إلغاء بعض الشروط أو إضافة شروط جديدة غير موجودة في القائمة أو تعديل الشروط الموجودة.

آ- بالنسبة لإلغاء بعض الشروط: كما لو تضمنت قائمة شروط البيع شرطاً يؤدي إلى إبعاد الناس عن الإشتراك في المزايدة كما لو اشترط على المشتري دفع فائدة فاحشة من يوم صدور قرار الإحالة القطعية إلى يوم وفاء كامل الثمن أو اشتراط إلزامه بدفع مصاريف ورسوم تعود أصلاً على ثمن العقار. وكذلك الأمر لو ورد شرط يضر بمصلحة أصحاب العلاقة ، كاشتراط البيع بالتقسيط أو منح المشتري آجالاً في دفع باقي الثمن وهي شروط لا يجيزها القانون.

ب- أما بالنسبة لإضافة شروط لم ترد في القائمة: فيمكن أن يكون ذلك في حال تقدم مستأجر العقار بعقد غير ثابت التاريخ قبل تسجيل قرار الحجز بطلب إضافة الشرط إلى القائمة يهدف إلى المحافظة على حقوقه تجاه المشتري في المستقبل ، أوكما لو طلب أحد ذوي الشأن بالنسبة للعقارات غير المحددة والمحررة إضافة شرط يفيد أن مساحة العقار قد تزيد أو تنقص فعلياً.

ج- أما بالنسبة لتعديل بعض الشروط: فيكون ذلك عند الطلب من رئيس التنفيذ أن يقرر بيع العقارعلى صفقات في حين أن قائمة شروط البيع تضمنت بيعه صفقة واحدة أو بالعكس اقتراح بيعه صفقه واحدة في حال أن قائمة شروط البيع تضمنت بيعه مجزءاً.

3 – أسباب الاعتراض الخاصة بالمدين :

نصت المادة 393 من قانون أصول المحاكمات المدنية على سببين خاصيف بالمدين عند الإعتراض على قائمة شروط البيع ل طلب وقف الإجراءات التنفيذية أو  تأجيللها .

آ- وقف إجراءات البيع:

نصت الفقرة  الأولى والثانية من المادة 393 من قانون أصول المحاكمات على أنه للمدين أن يطلب بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر من العقارات المعينة في الإخطار إذا أثبت أن قيمة العقار الذي تظ الإجراءات مستمرة بالنسبة اليه تكفي للوفاء بحقه الدائنين  الحاجزين وجميع الدائنين  الذين أصبحوا طرقفاً في الإجراءات.

وعليه إذا كانت قيمة العقار الذي ستظل الإجراءات مستمرة بالنسبة اليه كافية للوفاء، فإن رئيس التنفيذ يقرر وقف التنفيذ على باقي العقارات بانتظار نتيجة المزايدة. فإذا كانت قيمة العقار المباع غير كافية للوفاء بحقه الحاجزين وباقي الدائنين  المشتركين في الإجراءات، ففي هذه الحالة يملك الدائن بعد الإحالة القطعية المضي في التنفيذ على العقارات التي وقفت إجراءات التنفيذ بالنسبة اليها مؤقتاً. أما إذا كانت القيمة كافية واستوفى الدائنون حقوقهم فإن الحجز يسقط حكماً عن باقي العقارات.

ويعود تقدير ذلك كله إلى مطلق تقدير رئيس التنفيذ، الذي يجب عليه أن يأخذ بعين الإعتبار عدم إرهاق المدين .

ب –  تأجيل إجراءات البيع:

جاء في الفقرتين الثالثة والرابعة من المادة 393 من قانون أصول المحاكمات على أن للمدين أن يطلب بطريق الإعتراض على قائمة شروط البيع  تأجيلل إجراءات بيع العقار، إذا أثبت أن صافي ما تغله أمواله في سنة واحدة يكفيي وفاء حقه الدائنين  الحاجزين وجميع الدائنين  الذين أصبحوا طرفاً في الإجراءات، ويعين القرار الصادر بال تأجيلل الموعد الذي تبدأ فيه إجراءات البيع في حال عدم الوفاء مراعياً في ذلك المهلة الازمة للمدين ليستطيع وفاء هذه الديون.

ونلاحظ أن الطلب بال تأجيلل مقبول إذا أثبت المدين أن صافي وارداته الطبيعية والمدنية من عقاراته المحجوزة وغير المحجوزة وأمواله الأخرى تكفي في سنة واحدة لوفاء جميع الدائنين أو تزيد عليها.

هذا وقد أراد المشرع من هذا ال تأجيلل حماية مصلحة المدين في تفادي بيع العقار فضلاً عن عدم تضرر الدائنين  لأن إجراءات بيع العقار بالمزاد طويلة وقد تستغرق ما يقارب السنة.

ويصدر رئيس التنفيذ قراراً ب تأجيل البيع وتحديد الموعد الذي تبدأ فيه إجراءات البيع في حالة عدم الوفاء ( المادة 4/393 أصول )، ويجري البيع دونما حاجة إلى تجديد الإخبار بقائمة شروط البيع، ولا سلطة لرئيس التنفيذ في تقدير إجابة الطلب أو رفضه متى توافرت الشروط المذكورة .

 ثالثاً- ميعاد الاعتراض:

يجب أن يقدم الإعتراض على قائمة شروط البيع إلى الدائرة القائمة بالتنفيذ وذلك قبل الجلسة المحددة للنظر في الإعتراضات بثلاثة أيام على الأقل. و لا يجوز تقديم الإعتراض إلى دائرة أخرى كالدائرة المنابة لعدم وجود نص يسمح بذلك .

وتسري هذه القاعدة على من جرى تبليغهم قائمة شروط البيع، أما الذين لم يجر تبليغهم قائمة شروط البيع وكان يجب إجراؤه بالنسبة إليهم، فيبقى لهم الحق بالإعتراض على قائمة شروط البيع حتى الإحالة، واذا جرت الإحالة ولم يطعن بالقائمة فيسقط حقهم بذلك . لأن مهلة تقديم الإعتراض تعتبر من قبيل مهل السقوط، فإذا لم يقدم الإعتراض خلالها سقط الحق بتقديمه

واذا كان القانون يوجب تقديم الإعتراض على قائمة شروط البيع خلال ثلاثة أيام ، فإن الأدلة على الإعتراض لا يشترط تقديمها في نفس المدة .

هذا ولاتضاف  إلى مهلة الإعتراض مهلة المسافة لأن الموضوع يتناول ميعاداً ينبغي اتخاذ الإجراء قبله ال خلاله وإلا سقط حقه بذلك .

واذا قدم الإعتراض ضمن المهلة فإنه لا يجوز تقديم أسباب جديدة خارجها بطريق الطلب العارض إلا إذا كان الموضوع يتعلق بالنظام العام، فيجوز في هذه الحالة التمسك بالبطلان حتى ولو قدم الإعتراض خارج المهلة، كما ويمكن لرئيس التنفيذ أن يثير هذا البطلان من تلقاء نفسه كما لو كان التنفيذ وارداً على ما يعتبر داخلاً في عداد الأموال العامة.

الفصل في الاعتراضات:

تقضي أحكام المادة 395 من قانون أصول المحاكمات على أن رئيس التنفيذ ينظر في الإعتراضات ويفص فيها على وجه السرعة سواء أحضر الأطراف أم لم يحضروا.

ويتم الفصل في الإعتراضات عادة، في اليوم المحدد لجلسة النظر في الإعتراضات، وبصدور قرار من الرئيس يحسم مواضيعها، ولو لم يحضر الخصوم، على أنه إذا حضروا فإنه يستمع إلى إيضاحاتهم شفاها إذا تطلبت بعض الأمور ذلك ، وفي جميع الأحوال ، لرئيس التنفيذ حرية إصدار قراره المتعلق بالفصل في الإعتراض في مواجهتهم أو إبعادهم واصداره في غيابهم لوحده، ورئيس التنفيذ غير مقيد بِإصدار قراره بالبت في الإعتراضات بيوم الجلسة، وكثيراً ما يحدث أن يصدر رئيس التنفيذ قراره في اليوم الثاني أو الثالث من موعد الجلسة، ويعتبر قراره صحيحاً، ذلك أن موعد الجلسة هو في حقيقته لحفظ المواعيد بالنسبة لتقديم الإعتراضات.

ويتضمن القرار الصادر عن رئيس التنفيذ إما بقبول الإعتراضات كلياً أو بردها أو بقبول جزء منها ورد الباقي، وبالتالي إبقاء قائمة شروط البيع على ما كانت عليه أو تعديلها .

على أنه إذا تعلق الإعتراض بأساس الحق، فإن رئيس التنفيذ لا يختص بالفصل بأساس الحق موضوع التنفيذ، وهنا على المعترض أن يراجع المحكمة المختصة بذلك . وفي الواقع العملي نجد أن بيع العقار بالمزاد العلني بواسطة دائرة التنفيذ، لا يمكن إلغاؤه أو إبطاله إلا في الحالتين:

الحالة  الأول لى: أن يحصل المدين المعترض، بعد رفعه الدعوى المتعلقة بأساس الحق لدى المحكمة المختصة، على تدبير مستعجل يحفظ حقه في عين العقار بوضع اشارة الدعوى في الملف التنفيذي أو في شروط البيع الخاصة إذا لم يحصل على قرار من المحكمة بوقف إجراءات التنفيذ على العقار حتى انتهاء الدعوى.

الحالة الثانية: أن يرفع شخص من الغير دعوى عادية باستحقاق العقار موضوع التنفيذ أو دعوى استحقاق فرعية. والتي سنتناولها بالبحث الحال .

وفي ماعدا ذلك لا يمكن أن تمتد آثار الحكم ببطلان الحق موضوع التنفيذ إلى المشتري بحيث يسترد منه.

ويصدر قرار رئيس التنفيذ في غرفة المذاكرة، ويدون في محضر التنفيذ العام، ولا يبلغ لأحد، ويقبل الطعن بطريق الاستئناف. أسوةً بباقي القرارات التي تصدر عن رئيس التنفيذ، على أنه ال يجوز الاجوء إلى طريق الاستئناف قبل تقديم الإعتراض، ذلك لأنه لا بد من إبداء أوجه البطلان على قائمة شروط البيع بالإعتراض تحت طائلة سقوط الحق فيه (المادة 392 أصول ) .

هذا وأن التصحيحات الحادثة على قائمة شروط البيع بنتيجة الإعتراض عليها لا يتوجب تبليغها إلى باقي الدائنين  من أصحاب الحقوق لعدم وجود نص يقضي به.

وبعد أن يتحق الرئيس من فصله في جميع الإعتراضات، و يتحق من أن قراراته بالفصل فيها إذا كانت تتضمن تعديلات أو إضافات في قائمة شروط البيع، قد نفذت ؛ يصدر قراراً بتعيين موعد لجلسة البيع، وذلك بناءً على طلب ذوي الشأن. وهذا القرار يعنه عدم وجود أي مانع من استمرار التنفيذ على العقار.