يأتي للموقع أسئلة كثيرة حول بيع العقارات لدى كاتب العدل وقد رأيت جهلاً كبيرأ لدى الناس حول هذا الموضوع , لذلك سأتطرق بهذا المقال لشرح الموضوع كاملاً.
أولاً : من هو كاتب العدل وماهو اختصاصه :
كاتب العدل هو موظف يحمل اجازة في الحقوق تابع لوزارة العدل مهمته وأعماله حددها القانون في المادة 9 من القانون رقم 15 لعام 2015 بقولها :
يقوم الكاتب بالعدل بالأعمال التالية:
أ. تحرير وتوثيق العقود والإقرارات والمحررات التي يوجبها القانون أو التي يطلبهاالمتعاقدون.
ب. تحرير وتوثيق صكوك الوصية دون أن يخل ذلك باختصاص المحاكم الشرعية أو الروحية أو المذهبية.
ج. حفظ أصل الوثائق التي يحررها.
د. قبول وحفظ الوثائق والودائع التي يطلب إليه حفظها وتسليم المودعين صورة مصدقة عن البيان المنظم من قبله والمتضمن شروط الإيداع وأوصاف الوديعة وهو غير مسؤول عن مضمون الوثيقة المودعة إذا لم تكن موثقة أو منظمة لديه.
هـ. إعطاء ذوي الشأن بناء على طلبهم صورا مصدقة عن الوثائق التي يحررها أو يوثقها أو التي تحفظ لديه ويمكن له تسليم صور مصدقة عنها للغير بعد الحصول على أذن القاضي البدائي الأول.
و. يجوز تسليم كل ذي مصلحة صوراً عن الوثائق التي تم تنظيمها لدى الكاتب بالعدل بعد الحصول على إذن من القاضي البدائي الأول أو بناء على قرار قضائي من المحكمة التي تضع يدها على الدعوى المطلوب إبراز الوثيقة فيها.
ز. تحرير الاحتجاج بإثبات الامتناع عن قبول أو وفاء الإسناد التجارية وتنظيم الاستفسار للاستيضاح عما ذكر.
ح. تبليغ جميع الإنذارات وما هو بحكمها وسائر الأوراق غير القضائية وطلبات الإيداع وفقا لأحكام التبليغ الواردة في قانون أصول المحاكمات.
ط. اعطاء الشهادات بحصول التصديق على التواقيع أو إثبات التاريخ.
ي. الأعمال الأخرى التي يوجب عليه القانون القيام بها.
انتهى نص المادة .
وما لاحظنا ن خلال هذه الادة أنه لايوجد كلمة عقارات اطلاقاً وان مهته هي توثيق وتحرير الوثائق فقط.
ذلك أن الأصل في المعاملات العقارية ( بيع – رهن – ……..الخ ) أن تتم في السجل العقاري ( الطابو ) فهو الذي يمسك السجلات العقارية وينظها وينظم كل العلميات الجارية على العقارات ومنها البيع الذي تتم تنظيم المعالمة فيه مباشرة بدون كاتب العدل وكذلك واصدار سندات التمليك لها ( الكرت الأخضر ) وغير ذلك.
ثانياً : مادور كاتب العدل في موضوع العقارات اذن ؟
كاتب العدل ماهو الا موثق للعقود والوكالات التي تتم حول هذه العقارت فقط. ومن ثم أخذ هذه الوكالات أو العقود وتنظيم معاملة في السجل العقاري.
ثالثاُ : لماذا يلجأ الناس لكاتب العدل ولايتجهوا للسجل العقاري مباشرة ؟
السبب الأول : هو السرعة فمعاملة كاتب العدل والأوراق المطلوبة لديه أقل وأسهل من المعاملة في السجل العقاري.
السبب الثاني : وجود مشاكل على العقار لاتسمح بتسجيل هذه المعاملة في السجل العقاري مباشرة .
رابعاً : ماهي أنواع العقود أو الوكالات التعلقة بالعقارات التي تتم لدى كاتب العدل ؟
1- الوكالة العادية :
الوكالة العادية هي توكيل الشخص لاجراء عمل معين في هذا العقار بأن يقوم مثلاً بتسجيل هذا العقار لنفسه أو للغير في السجل العقاري أو لدى كاتب العدل أو لدى الجهة الختصة بمسك سجل العقارات ( الاسكان – الجعيات السكنية – السجل العقاري )
– هذه الوكالة لاتحمل معنى البيع اطلاقاً وينتهي مفعولها باتمام الاجراء الموكل فيه وتسقط بوفاة أحد أطراف الوكالة ولايمكن الاعتماد عليها في اثبات البيع ولاترتب حقاً للوكيل في العقار لاهو ولا لورثته.
وهي تحتاج الى صور هويات الأطراف وبيان قيد عقاري فقط.
يمكن الاطلاع على نموذج الوكالة من هذا الرابط – اضغط هنا
2- بيع عقار مع توكيل :
هذه الوثيقة من اسمها واضح وهو بيع عقار وبالتالي فنص الوكالة يتضمن كل العبارات التي تفيد أن الموكل ( المالك البائع ) باع العقار للوكيل ( المشتري ) مع اضافة عبارات في آخر نص الوكالة تفيد بتوكيل المشتري نفسه باجراء معاملة التسجيل في السجل العقاري بدون حضور الوكل أي البائع الى السجل العقاري.
وفي حال وفاة أحد أطراف الوكالة تسقط الوكالة لكن لايسقط البيع أي أنه لايمكن للمشتري نقل الملكية في السجل العقاري بوجب هذه الوكالة بل عليه اقامة دعوى تثبيت بيع على المشتري أو ورثته.
وهي تحتاج الى براءة ذمة من المالية وصور هويات الأطراف وبيان القيد العقاري.
وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده.
يمكن الاطلاع على نموذج الوكالة من هذا الرابط – اضغط هنا
3- بيع العقار بدون توكيل :
وهي نفس الوثيقة السابقة لكن لم يتم اضافة عبارة التوكيل لها ( وهذا نادراً مايحدث ) لأن اضافة عبارات التوكيل لاتكلف شيئاً ويمكن أن يكون عدم ذكرها هو سقوطها سهواً من منظم الوكالة.
وفي هذه الحالة لايمكن نقل الملكية في السجل العقاري الا بحضور البائع وفي حال الرفض على المشتري اقامة دعوى تثبيت بيع .
وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده.
رابعاً : الوكالة الغير قابلة للعزل :
الوكالة الغير قابلة للعزل هي نفس الوكالة المذكورة أولاً لكن تم اضافة عبارة في آخر الوكالة وهي كالتالي ( وكالة غير قابلة للعزل لتعلق حق الوكيل فيها ) أو ( وكالة غير قابلة للعزل ) .
وهذه العبارة تفيد أن الوكيل له حق في هذه الوكالة والحق يكون بأنه دفع ثمناُ لقاء هذه الوكالة والذي هو ثمن العقار أي أنه قد اشترى هذا العقار.
وهي تحتاج لنفس الأوراق التي يحتاجها بيع العقار مع توكيل ولها نفس مفعول البيع مع توكيل اذ يحق للوكيل اجراء معاملة البيع في السجل العقاري بدون حضور البائع .
وهي تثبت حق المشتري للعقار ولورثته من بعده ولا تتأثر بوفاة اي طرف من أطراف الوكالة لأن في حقيقتها هي بيع .
ويمكن لورثة المشتري اجراء معاملة التسجبل والانتقال في السجل العقاري بدون حضور البائع ويضاف للمعاملة وثيقة حصر ارث للمتوفي فقط.