محكمـة البدايـة المدنيـة الموقرة بدمشق
الجهة المدعية : السيد ………………………. ، يمثـله المحامي …………………….، بموجـب سند توكيل بدائي … رقم (000/0000) الموثـق بتاريـخ 00/00/2000 من قبل مندوب رئيس مجـلس فـرع نقابـة المحامين بدمشق .
المدعى عليهم : السادة ………………………… ، أصالة عن نفسهم وإضافة لتركة مؤرثهم المرحوم ……………. ، والمقيمون في دمشق- حي ……….. – شارع ………………..- بناء ………………. – طابق ….. .
الموضوع : تثبيت بيع وتسجيل عقار .
بتاريخ 00/00/0000 اشترت الجهة المدعية من المدعى عليهم كامل المقسم رقم (…) من العقار رقـم (0000) من منطقة ………… العقارية بدمشق ، الذي آل إليه إرثاً عن مؤرثهم المذكور أعلاه ، والمبينة أوصافه ومشتملاته وكونه مسجلا على اسم المؤرث في إخراج القيد العقاري المرفق ربطاً ، وذلك لقاء ثمن متفق عليه قبضه المدعى عليهم كاملا عند وقوع البيع المذكور(ربطا اصل عقد البيع) .
ولما كان المدعى عليهم ممتنعين عن إجراء الفراغ والتسجيل على اسم الجهة المدعية لدى الدوائر العـقارية المختصـة ، رغم قبضهم لكامل الثمن وبدون مبرر أو مسوغ قانوني .
وكان من الثابت قانوناً أن العقد شريعة المتعاقدين ومن الواجب تنفيذه طـبقا لما أشتمل عليه وبشكل يتفق وموجبات حسن النية ، كما وأن البائع يلتزم بأن يقوم بما هو ضروري لنقل المبيع إلى المشتري وان يكـف عن أي عمل يجعل نقل ذلك الحق مستحيلا أو عسيرا كما وأن العقد هـو أحد أسباب كسب الحـق في التسجيل في السجـل العـقاري (المواد 148 و 149 و 396 و 826 من القانون المدني) والمادة 11 من القرار 188 لعام 1926.
” المادة 148 :
1ـ إن العقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين، أو للأسباب التي يقررها القانون.
2ـ ومع ذلك، إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الواسع توقعها، وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي، وإن لم يصبح مستحيلاً، صار مرهقاً للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة، جاز للقاضي، تبعاً للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين، أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك ” .
المادة 149 :
” 1ـ يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
2ـ ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يتناول أيضاً ما هو من مستلزماته، وفقاً للقانون والعرف والعدالة، بحسب طبيعة الالتزام”.
المادة 396 :
” يلتزم البائع أن يقول بما هو ضروري لنقل الحق إلى المشتري وأن يكف عن أي عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلاً أو عسيراً ” .
المادة 826 :
” يكتسب حق التسجيل في السجل العقاري بالأسباب الآتية:
أ ـ بالإرث. ب ـ بالهبات فيما بين الأحياء أو بالوصية. ج ـ بالاستيلاء.
د ـ بالتقادم المكسب. هـ ـ بالعقد “.
المادة 11 من القرار 188 لعام 1926 :
” الصكوك الاختيارية والاتفاقات المتعلقة بإحداث حق عيني أو نقله أو إعلانه أو تعديله أو إبطاله لا تكون نافذة حتى بين المتعاقدين إلا اعتباراً من تاريخ تسجيلها. ولا يمنع ذلك حق المتعاقدين المتبادل في المداعاة. فيما يتعلق بعدم تنفيذ اتفاقاتهم.
تطبق هذه الأحكام خاصة على الصكوك والاتفاقات العقارية والوقفيات. وحجج تجزئة حقوق الأوقاف التي تنظم أو تصدق من قبل كتاب العدل والمحاكم الشرعية “.
وكان الاجتهاد القضائي مستقرا على :
{ الادعاء على الوارث لا يتوقف على تسجيل العقار باسمه لأنه يعتبر مالكاً منذ الإرث}.
المناقشة:
” حيث أن الحكم الذي قضى برد الدعوى تأسيساً على أنها سابقة أوانها كان يجب إجراء معاملة الانتقال التي لا تصح مخاصمة الورثة في الدعوى قبل استكمالها.
وحيث أن هذا الذي قرره الحكم غير صحيح في القانون. ذلك أن المشترع قرر في المادة 826 أن الإرث هو سبب من أسباب اكتساب حق التسجيل في السجل العقاري.
وحيث أن من يملك أن يعقد عقداً على ماله الخاص يملكه من إرث اتصل به بصورة مشروعة ولا يؤثر على هذا الحق أن تكون إجراءات الانتقال قد اكتملت أم لا إذ يتفق أن يكون الوارث مضطراً لبيع حصته الإرثية ليترك على عاتق المشتري القيام بمتابعة معاملاتها. وكل قيد يحد من حقه في التصرف بحقه المشروع في الإرث إنما يكون مخالفاً لأحكام الشرع ولحق الملكية الذي تصونه القوانين الأساسية والتقنين المدني” .
(قرار محكمة النقض رقم 209 أساس 221 تاريخ 10 / 5 / 1967 المنشور في مجلة المحامون صفحة 332 لعام 1967) .
وكانت المادة /9/ من القرار رقم /188/ لعام 1926 ، قد أوجبت في الدعاوى العينية العقارية وضع إشارة الدعوى على صحيفة العقار المتنازع عليه .
الطلب : لذلك جئنا بهذه الدعوى نلتمس بعد الأمر بقيدها بسيطة غير خاضعة لتبادل اللوائح ، وضع إشارتها على صحيفة العقار رقم (0000) من منطقة …….. العقارية بدمشق .
ومن ثم دعوة الطرفين إلى أقرب جلسة ممكنة ، وبعـد المحاكمة والثبوت إعطاء القرار :
1) – بتثبيت البيع الجاري ما بين الطـرفين ، وتسجيل المقسـم رقـم (000) من العقار رقم (0000) من منطـقة ……. العقارية بدمشق ، على اسم الجهة المدعية لدى أمانة السجل العـقاري بدمشق ، وترقين إشارة هذه الدعوى بعد التسجيل .
2) – بتضمين المدعى عليه الرسوم والمصاريف وأتعاب المحاماة .
دمشق في 00/00/2000
بكل تحفـظ واحترام
المحامي الوكيل