قانون التطوير العقاري

رقم 25 لعام 2011

رئيس الجمهورية

بناءً على أحكام الدستور.

وعلى ما أقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 15-1-1433 هـ الموافق  11-12-2011 م.

يصدر ما يلي:

الفصل الأول

المادة 1:

تعاريف: يقصد بالتعابير الواردة أدناه المعاني المبينة جانب كل منها.

الوزير: وزير الإسكان والتعمير.

الهيئة: الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري

المدير العام: مدير عام الهيئة.

السجل: سجل المطورين العقاريين لدى الهيئة.

المشروع: كل مشروع تطوير عقاري يتم ترخيصه وفقاً لأحكام القانون /15/ لعام 2008.

حساب الضمان: الحساب المصرفي الخاص بالمشروع الذي فيه المبالغ المدفوعة من المشترين بموجب عقود وعد بالبيع أو عقود بيع أو من الممولين للمشروع.

المطور العقاري: الشخص الطبيعي أو الاعتباري المرخص له بمزاولة نشاط التطوير والاستثمار العقاري بموجب أحكام القانون /15/ لعام 2008 ويشمل المطور الرئيسي أو الفرعي.

أمين الحساب: المصرف المرخص له العمل في سورية , والمعتمد من الهيئة لإدارة حسابات الضمان.

العقار: كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله دون تلف.

الوحدة العقارية: الجزء المفرز من العقار الذي يقوم المطور ببيعه للغير.

الاستشاري الهندسي: المهندس المسجل لدى نقابة المهندسين بمرتبة مهندس رأي والمعتمد من الهيئة للإشراف على المشروع.

مدقق الحسابات: مدقق الحسابات المسجل في سجل شركات الأموال وفق أحكام القانون 33 لعام 2009 وتعديلاته.

اتفاقية الضمان: عقد بين المطور العقاري ومشتري الوحدة العقارية وأمين الحساب لفتح حساب ضمان واحد لكل مشروع على حدة ينظم العلاقة بينهم بما فيها الدفعات المستحقة على المشتري وتواريخها وشروط صرف استحقاقات المطور العقاري من حساب الضمان.

المادة 2:

أ- لا يجوز لأي شخص طبيعي أو اعتباري طرح أي مشروع عقاري للاكتتاب العام إلا وفقاً لأحكام هذا القانون

ب- يعد طرحاً للاكتتاب العام كل دعوة للجمهور للإكتتاب في مشروع عقاري سواء تم ذلك مباشرة أو عبر وسائل الإعلام أو أية وسائل أخرى تحددها التعليمات التنفيذية وقرارات الهيئة.

ج- لا يجوز لأي شخص طبيعي أو اعتباري طرح أي مقسم عقاري للإكتتاب الخاص باستخدام وسائل الإعلام.

المادة 3: 

تسري أحكام هذا القانون على المطور العقاري أو أي شخص يقوم ببيع وحدات على الخارطة في مشاريع التطوير العقاري واستلام دفعات من المشترين أو من الممولين مقابل ذلك وسواءً بموجب وعد بالبيع وفق المخططات المصدقة.

المادة 4:

أ- لا يجوز الإعلان عن أي اكتتاب عام في مشروع عقاري في وسائل الإعلام دون الحصول على الموافقة المسبقة من الهيئة.

ب- يحظر على وسائل الإعلام كافة (المرئية – المسموعة – المقروءة) نشر أي إعلانات تتعلق ببيع وحدات عقارية ما لم يكن المطور العقاري قد حصل على ترخيص مسبق بالإعلان من الهيئة.

 

الفصل الثاني

إنشاء حساب الضمان

المادة 5:

يجب على المطور العقاري الراغب في بيع وحدات على الخارطة أو تنظيم عقود الوعد بالبيع وفقاً لأحكام القانون 15 لعام 2008 تقديم طلب لفتح حساب الضمان وفقاً للمستندات التي تنص عليها التعليمات التنفيذية.

المادة 6:

أ- ينشأ حساب الضمان بموجب اتفاقية خطية بين المطور وأمين الحساب والمشترين يتم بموجبها إبداع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات على الخارطة أو من الممولين, وذلك في حساب خاص يفتح لدى أمين الحساب باسم المشروع العقاري.

ب- تحدد الاتفاقية شروط إدارة الحساب وحقوق والتزامات الأطراف المتعاقدة , ج- وتودع نسخة من الاتفاقية لدى الهيئة.

تودع في حساب الضمان جميع الأموال التي يحصل عليها المشروع من المصارف.

المادة 7:

يتم وضع إشارة في السجل العقاري بموجب وعد البيع ويجب تقديم نسخة من إخراج القيد العقاري تفيد بوضع هذه الإشارة إلى أمين الحساب.

 

الفصل الثالث

إدارة حساب الضمان

المادة 8:

أ- يفتح حساب الضمان باسم المشروع ويكون مخصصاً حصرياً لأغراض إنشاء المشروع العقاري ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور , ولا يدخل رصيد حساب الضمان في أموال المطور العقاري في حال إفلاسه.

ب- إذا تعددت المشروعات التي ينفذها المطور, يجب فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع على حدة.

المادة 9:

تعد الهيئة سجلاً خاصاً “سجل أمناء الحساب” تقيد فيه أسماء أمناء الحسابات.

المادة 10:

أ- يجب على أمين الحساب تزويد الهيئة بكشوفات دورية بإيرادات ومدفوعات حساب الضمان كما يجوز للهيئة أن تطلب في أي وقت من أمين الحساب تزويدها بالمعلومات أو البيانات التي ترى ضرورة الإطلاع عليها . ويجوز للهيئة في جميع الأحوال الاستعانة بمن تراه مناسباً للتدقيق في تلك الكشوفات والبيانات.

ب- إذا ثبت للهيئة قيام أمين الحساب بارتكاب أية مخالفة لأحكام هذا القانون فعليها إخطاره خطياً ومنحة مهلة لإزالة المخالفة.

ج- في حال عدم إزالة المخالفة خلال المدة المحددة فللهيئة اتخاذ ما يلزم من إجراءات لإزالتها وتحميل المخالف المسؤولية المادية والمعنوية وإحالته إلى القضاء.

المادة 11:

يجوز للهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري وهيئة الإشراف على التمويل العقاري الإطلاع على السجلات المحاسبية الخاصة بالمشروع وطلب تزويدهم بنسخ منها.

المادة 12:

أ- إذا قام المطور العقاري برهن المشروع للحصول على قرض من مؤسسات أو شركات تمويل فيجب على هذه المؤسسات والشركات أن تودع مبلغ القرض في حساب الضمان وذلك للتصريف فيه وفقاً لأحكام هذا القانون.

ب- توضع إشارة حجز احتياطي لدى السجل العقاري لصالح أصحاب حساب الضمان وذلك بقدر المبالغ المدفوعة للمطور العقاري.

ج- يكون للمبالغ المدفوعة للمطور العقاري من حساب الضمان حق امتياز على المشروع العقاري.

المادة /13/:

أ-إذا تخلف المشتري عن أداء ثلاثة أقساط من أقساط المبيع بحسب اتفاقية حساب الضمان كان للمطور بيع الوحدة موضوع الاتفاقية بالمزاد العلني بعد إعذار المشتري وفق الإجراءات التي تحددها التعليمات التنفيذية .

ب- يتحمل المشتري جميع نفقات البيع بالمزاد العلني ويرد له حاصل المبيع بعد خصم هذه النفقات .

المادة /14/:

تضع الهيئة نماذج اتفاقية حساب الضمان ليسترشد بها المطورون العقاريون وأمناء الحساب .

المادة /15/:

يحتفظ المطور العقاري بسجل خاص للمشترين لكل مشروع عقاري على حدة تدون فيه البيانات التي تحددها التعليمات التنفيذية .

المادة /16/:

يجب على أمين الحساب الاحتفاظ بنسبة 5% من القيمة الكلية لحساب الضمان بعد صدور محضر الاستلام ولا تصرف هذه المبالغ إلى المطور إلا بعد انقضاء سنة من تاريخ تسجيل الوحدات بأسماء المشترين وتنفيذ المرافق العامة والمشتركة للمشروع.

المادة /17/:

أولا”:

مع عدم الإخلال بالعقوبات الأشد المنصوص عليها في القوانين النافذة ودون الإخلال في الحق في التعويض المدني, يعاقب بالحبس من ثلاث إلى ست سنوات وبالغرامة من 500 ألف إلى مليون ليرة سورية كل:

أ-مطور عقاري طرح للاكتتاب العام مشروعا” عقاريا” دون الحصول مسبقا” على موافقة الهيئة .

ب- مطور عقاري باع شقة سكنية على المخطط خلافا” لأحكام هذا القانون, مع مراعاة أحكام المادة /209/ من قانون العقوبات العام.

ج- استشاري صادق على مستندات كاذبة استخدمت للحصول على دفعات تخص مشروعا” عقاريا” مع علمه بذلك .

د- مدقق حسابات تعمد المصادقة على بيانات مالية لا تظهر حقيقة المركز المالي للمطور العقاري أو استخدمت للحصول على دفعات لقاء تنفيذ مشروع عقاري خلافا” للحقيقة أو أخفى عمدا” وقائع جوهرية في تقريره .

هـ- من عرض للبيع وحدات في مشروعات عقارية وهمية .

و- من اختلس أو حصل بغير حق على دفعات سلمت له لإقامة مشروعات عقارية ويلاحق قضائيا”.

ز- من أبرز أوراقا” أو بيانات غير صحيحة للحصول على ترخيص مطور عقاري أو فتح حساب ضمان.

ثانيا”:

يعاقب أمين الحساب أو صاحب الوسيلة الإعلانية الذي يخالف أحكام القانون بالغرامة من /500/ ألف إلى مليون ليرة سورية .

ثالثاً :

يعاقب بالغرامة من /100/ إلى /200/ ألف ليرة سورية من تخلف عن تزويد الهيئة بالبيانات المطلوبة وفق أحكام هذا القانون .

المادة /18/:

يعد الاستشاري الهندسي مسؤولا” بالتكافل والتضامن مع المطور العقاري عن أي مبالغ تصرف خلافا” لشروط العقد إذا تم ذلك باستعمال شهادة خلافا” للواقع.

المادة /19/:

في حيال قيام أي ظرف طارئ يحول دون إكمال المشروع العقاري يجب على أمين حساب ذلك المشروع بعد التشاور مع الهيئة اتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين بما يضمن إكمال المشروع العقاري أو إعادة المبالغ المدفوعة من قبل هؤلاء المودعين .

المادة /20/:

يفرض على اتفاقيات حساب الضمان رسم مقداره واحد بالألف من المبالغ المودعة في الحساب يحصله أمناء الحساب ولمرة واحدة عن الاتفاقية, ويتم توريده للهيئة خلال مدة أقصاها ثلاثة أشهر من تاريخ الإيداع لصالح الهيئة.

المادة /21/:

تصدر التعليمات التنفيذية بقرار من الوزير بناء” على اقتراح الهيئة .

المادة /22/:

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعتبر نافذا” من تاريخ صدوره.

دمشق في 18-1-1433   هجري الموافق لـــ  14-12-2011 ميلادي

رئيس الجمهورية

بشار الأسد