أولاً : نقل ملكية العقار الى الحال عليه : 

يترتب على قرار الإحالة القطعية وبالتالي البيع الجبري نفس آثار البيع الإختياري، الا ما نص القانون على استبعاده من آثار، ذلك أن مشتري العقار ( المحال عليه ) لا يستمد وضعه القانوني من المدين فقط بل من الدائن الحاجز وباقي الدائنين  المشتركين في الإجراءات، لذلك يمكن اعتباره خلفاً لهؤلاء وللمدين في وقت واحد.

ومن أبرز هذه الإثار ما يرتبه قرار الإحالة من نقل للملكية للمحال عليه، وتطهير العقار، والضمان وحقوق و التزامات المحال عليه العقار.

تنص المادة 2/426 أصول بأنه:

” يكون القرار سنداً لملكية من جرت الإحالة القطعية لاسمه على الا ينقل إلى المشتري سوى ما كان للمدين من حقه في العقار المبيع “.

وعليه فإن البيع الجبري يؤدي إلى نقل ملكية العقار من المدين إلى المحال عليه، وذلك اعتباراً من تاريخ الإحالة القطعية، ويستدل على ذلك من حق الشاري باستلام العقار فور صدور قرار الإحالة مع إعطاء المدين مهلة ثمانية أيام بعد التنبيه لتسليمه ، (المادة 427 أصول ) دون أن يعلق الإستلام على تسجيل قرار الإحالة في السجل العقاري. على أنه لابد من الإشارة إلى أن نقل هذه الملكية ليس مطلقاً وانما هو مقيد بالحقوق التي كانت للمدين مالك العقار، والملكية ليست نهائية وانما هي مهددة بالفسخ والإلغاء والإبطال فيما إذا كانت هناك دعوى مرفوعة أمام محكمة مختصة، خلال التنفيذ على العقار، وأدخل فيها المشتري بعد صدور قرار الإحالة القطعية، ثم صدر الحكم ضد الدائن والمدين والمحال عليه بما يلغيها أو يبطلها. أوإذا قضت محكمة الاستئناف بإبطال قرار الإحالة القطعية للأسباب المحددة بالقانون.

واذا كان قرار الإحالة القطعية سندًا في نقل ملكية العقار إلى المحال عليه وتسجيله لاسمه في السجل العقاري، فإنه لا تنتقل الملكية بالنسبة للغير الا بعد تسجيل قرار الإحالة في السجل العقاري، وذلك بناءً على طلب مأمور التنفيذ فور صدور قرار الإحالة ( 1/426 أصول ).

–   ولكن ما هي الحالة التي تنتقل بها ملكية العقار إلى المحال عليه ؟

بما أن المحال عليه هو خلف للمدين في ملكية العقار، لذا فإنه لا ينقل اليه من الحقوق سوى ما كان للمدين أو للحائز في العقار المبيع. وعلى هذا الأساس إذا كان العقار مرتباً عليه حق انتفاع أو ارتفاق انتقل إلى المحال عليه بالحقوق المترتبة على العقار، واذا كانت هناك دعاوى مقامة بسبب العقار فتستمر رؤيتها في مواجهة المحال عليه، واذا كان من الممكن إقامة دعاوى، كدعوى الفسخ أو الاستحقاق، بحق المدين فيبقى هذا الحق قائماً تجاه المحال عليه بعد صدور قرار الإحالة.

ثأنياً – تطهير العقار من الرهن والتأمين والإمتياز:

تنص المادة 428 من قانون أصول المحاكمات على أنه:

” يترتب على تسجيل قرار الإحالة القطعية على صحيفة العقار تطهير العقار المبيع من جميع حقوق الامتياز والتأمين والرهن التي تبلغ أصحابها بها شروط البيع فينقل حقهم إلى الثمن “.

وعليه، فإن التطهير يتناول الحقوق العينية التبعية من رهن وتأمين وامتياز ، ولا يتناول الحقوق العينية الأصلية كحق الإرتفاق أو الإنتفاع إذ ينتقل العقار مثقلاً بها. ويقصد بالامتياز والتأمينات تلك المسجلة قبل وضع إشارة الحجز التنفيذي على العقار أما غير المسجلة أو المسجلة بعده فهي لا تحتاج إلى التطهير لأنه لا أثر لها تجاه المحال عليها.

الا أن تطهير العقار عن جميع حقوق الامتياز والتأمين والرهن لا يتم الا بعد دفع المحال عليه الثمن، لأن اشتراط دفعه تبرره طبيعة التطهير، إذ ليس للدائنين الإحتفاظ بحقوقهم على العقار ما دام قد عرض عليهم ثمن العقار الذي أثقل بهذه الحقوق ، فهو يفترض بطبيعته دفع الثمن، وهذا ما يبرر وجهة النظر التي تؤدي إلى أن الحقوق العينية التبعية لا تزول الا بتسديد الدين ( المواد 1/1070 مدني بشأن الرهن 1/1100 مدني بشأن التأمين ، 1115 مدني بشأن الامتياز ).

 ثالثاً- الضمان :

تنص المادة 422 من القانون المدني على أنه:

” لا ضمان للعيب في البيوع القضائية ولا في البيوع الإدارية إذا كانت بالمزاد “.

وعليه لا يحق للمحال عليه في المزاد العلني المطالبة بضمان العيوب الخفية في المبيع، سواء كان البيع منقولاً أم عقاراً. ذلك أن البيع الجبري يتم بالمزاد العلني مما يكن الكشف عن جميع عيوب المبيع، ورغبة من المشرع بإحاطة البيع الجبري بالمزاد العلني بطابع الإستقرار. وقد أكدت محكمة النقض في قرار لها بذلك ، جاء فيه:

” لا يحق للمزاود أن يطالب بفسخ البيع الذي تم بالمزاد العلني للعيب الناشئ عن وقوع العقار المبيع ضمن تخطيط الطريق العام ” .

على أن قرار الإحالة القطعي في البيع الجبري للعقار، لا يضمن عدم استحقاقه، فيما إذا كانت الدعوى باستحقاق العقار رفعت خلال الإجراءات التنفيذية وكانت إشارتها قد وضعت في الملف التنفيذي أو في شروط البيع الخاصة، ولم يصدر عن المحكمة قرار بوقف هذه الإجراءات.

ولكن إذا استحق العقار المبيع كلياً أو جزئياً بحكم وكان المشتري لم يدفع الثمن بعد، فله أن يمتنع عن الدفع ويسترد ما دفعه من عربون، كما أن له أن يسترد الثمن إذا لم يكن قد وزع على الدائنين ، فإذا كان الثمن قد وزع عليهم كان له أن يسترد الثمن منهم وله فضلاً عن ذلك حق الرجوع بالتعويض على الدائن مباشر الإجراءات إذا كان سيء النية. ويكون الأساس القانوني لحق المشتري في استرداد الثمن هو استرداد ما دفع بغير سبب، وأما التعويض فأساسه خطأ مباشر الإجراءات.