تثبيت ملكية العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية وتعليماته التنفيذية

القانون 33 لعام 2008

رئيس الجمهورية‏
بناء على أحكام الدستور

وعلى ما أقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 19 / 12/ 1429 هـ الموافق في 17/ 12/ 2008 م

يصدر مايلي:

مادة -1 –

يقصد بالتعابير والكلمات الآتية حيثما وردت في هذا القانون المعنى المبين جانب كل منها… الوزارة- وزارة الزراعة والإصلاح الزراعي.
الوزير- وزير الزراعة والإصلاح الزراعي.
المحافظ- محافظ المحافظة التي تتبع لها العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون.
اللجنة-اللجنة القضائية المشكلة وفق أحكام هذا القانون.
رئيس اللجنة- رئيس اللجنة القضائية المشكلة بموجب أحكام هذا القانون.
الوحدة الإدارية- المدينة أو البلدة أو القرية أو البلدية التي تتبع لها العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون.
المنطقة- مجموع العقارات وأجزاء العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون.

المادة -2-

يهدف هذا القانون إلى تثبيت ملكية العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية في التجمعات السكنية المعينة في منطقة عقارية محددة ومحررة أو في جزء منها عن طريق إزالة الشيوع وتصحيح الأوصاف والإفراز وتعديل الصحيفة العقارية بما يتوافق مع الوضع الراهن لهذه العقارات.

المادة -3-

تحدد المناطق الخاضعة لأحكام هذا القانون بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزيري الزراعة والإصلاح الزراعي والإدارة المحلية والبيئة.

المادة -4-

تفتتح الأعمال في المناطق المحددة وفق أحكام المادة الثالثة من هذا القانون بقرار من الوزير يعلن بموجبه النفع العام في هذه المناطق وينشر هذا القرار في الجريدة الرسمية وفي صحيفتين يوميتين.

المادة -5-

تقوم الوحدة الإدارية التي تقع المنطقة ضمن اختصاصها المكاني بإعداد المخططات التي تبين الحدود الخارجية لهذه المنطقة وأرقام العقارات المطلوب إفرازها وإزالة شيوعها وتصحيح أوصافها بما في ذلك المشيدات والمرافق العامة.

المادة -6-

أ- تقوم الوحدة الإدارية بإعداد المخططات التفصيلية ومخططات الرفع الطبوغرافي وفق الأسس والشروط والمواصفات الفنية التي تعدها الوزارة بالتنسيق مع وزارة الإدارة المحلية والبيئة.
ب- تشرف المديرية العامة للمصالح العقارية على تنظيم هذه المخططات وتقوم باستلامها أصولاً بعد التأكد من مطابقتها لهذه المواصفات.
ج- يجوز للوحدات الإدارية في معرض تنظيمها لهذه المخططات التعاقد مع الجهات العامة أو الخاصة.

المادة -7-

أ- تشكل بقرار من الوزير لجنة قضائية في كل منطقة حسب الآتي…
1- قاض عقاري رئيساً
2- رئيس دائرة السجل العقاري في المحافظة عضواً
3- رئيس دائرة المساحة في المحافظة عضواً
4- ممثل عن المحافظة من الفئة الأولى عضواً
5- خبير من أهالي المنطقة يسميه المحافظ عضواً
ب- يؤدي أعضاء اللجنة اليمين الآتية أمام رئيسها قبل المباشرة بعملها أقسم بالله العظيم أن أقوم بعملي بأمانة وشرف وأن أحترم الأنظمة والقوانين.
ج- للجنة أن تستعين برأي خبراء اختصاصين في أعمالها على أن يكون رأيهم استشارياً.
د- تكون اجتماعات اللجنة قانونية بحضور الرئيس وثلاثة أعضاء على الأقل وتتخذ قراراتها بالأكثرية المطلقة.

المادة -8-

أ- تجتمع اللجنة فور نشر قرار الوزير المتضمن افتتاح الأعمال وتصدر قراراً بتعيين تاريخ أمر المباشرة بتلك الأعمال وتعلن قرارها في لوحة إعلانات المحكمة وفي بهو مركز المحافظة وفي مكان بارز في المنطقة كما تبلغ نسخة عنه إلى المحاكم ودوائر التنفيذ ومديرية المصالح العقارية ورئيس مكتب التوثيق العقاري المختص ولجان الأحياء والمخاتير والجهة الإدارية والدوائر ذات العلاقة.
ب- على المحاكم بدرجاتها كافة أن تحيل إلى اللجنة عند تبلغها أمر المباشرة القضايا المتعلقة بالحقوق العينية العائدة للمنطقة مالم يكن قد صدر بشأنها حكم مبرم قبل تبلغها أمر المباشرة وعلى دوائر التنفيذ أن تمتنع اعتباراً من تاريخ تبلغها أمر المباشرة عن تنفيذ الأحكام المتعلقة بالحقوق العينية على عقارات تلك المنطقة وعلى مديرية المصالح العقارية ومكاتب التوثيق العقاري في المحافظة الامتناع عن قبول وتسجيل العقود والمعاملات العقارية في المنطقة اعتباراً من تاريخ تبلغها أمر المباشرة ولغاية تسجيل العقارات الناتجة عن تنفيذ أحكام هذا القانون وفق قرارات اللجنة.
ج- يقوم مكتب التوثيق العقاري فور تبلغه قرار افتتاح الأعمال بتنظيم العقد اللازم والقاضي بوضع إشارة خاضع لأحكام قانون الإفراز وإزالة الشيوع وتصحيح الأوصاف على صحائف العقارات المشمولة بالقرار كما يقوم فور تبلغه أمر المباشرة بتنظيم العقد القاضي بعدم إجراء أية معاملة على هذه العقارات.
د-على دائرة السجل العقاري تسجيل العقود الموثقة جميعها قبل تاريخ تبلغها أمر المباشرة وخلال مدة شهر من تاريخ تبلغها هذا الأمر وبانقضاء المهلة تحال هذه العقود إلى اللجنة مع بيان أسباب عدم التسجيل.

المادة -9-

أ- بعد صدور أمر المباشرة يخول رئيس اللجنة بالصلاحيات الآتية…
1- تبديل النوع الشرعي للعقارات المشمولة بالمخططات التنظيمية المصدقة من أميري إلى ملك إذا كان نوعها الشرعي أميرياً ويصدر قراره بهذه الشأن بشكل مبرم لايقبل أي طريق من طرق الطعن أو المراجعة.
2- إفراز حصة الدولة في العقارات التي تملك فيها حصة شائعة وكذلك إفراز أجزاء العقارات غير المشمولة بقرار افتتاح الأعمال استناداً إلى المخططات المبينة بالمادة -5- من هذا القانون بعقارات مستقلة.
3- تنفيذ محاضر ومخططات الفرز والتجنيب المعتمدة وفق قانون الإصلاح الزراعي وتعديلاته والتي لم تنفذ لدى مديرية المصالح العقارية لغاية صدور أمر المباشرة.
4- تطبيق أحكام القانون 273 لعام 1956 وتعديلاته وتعليماته التنفيذية ونقل ملكية العقارات التي تنطبق أحكامه عليها من أراضي الدولة أملاك دولة خاصة.. استيلاء غير موزع إلى أملاك الوحدة الإدارية.
5- تصحيح الأخطاء وإكمال النواقص التي تظهر في الصحيفة العقارية والتي هي أصلاً من صلاحية مدير المصالح العقارية أو القاضي العقاري صاحب الولاية حسب الحال.
6- تصفية معاملات الإرث والانتقال التي لم تتم تصفيتها بتاريخ صدور أمر المباشرة وذلك بإجراء التحقيق عن الورثة وهوياتهم وطلب صور عن قيودهم وقيود المورث من الدوائر المختصة ثم يصدر القرار اللازم بتعيين أسماء الورثة وحصة كل منهم بحسب النوع الشرعي للعقار مع الأخذ بعين الاعتبار تاريخ الوفاة بالنسبة للعقارات التي تم تبديل نوعها الشرعي وفق البند -1- من الفقرة -أ- من هذه المادة.
ب- يصدر رئيس اللجنة القرارات القاضية بتطبيق البنود 2 و 3 و 4 و 5 من الفقرة -أ- من هذه المادة بصفته قائماً مقام مدير المصالح العقارية ورئيس مكتب التوثيق العقاري.

المادة -10-

بعد صدور أمر المباشرة تعلن اللجنة عن قبول الطلبات المتعلقة بالحقوق العينية المدعى بها في المنطقة وذلك خلال مدة شهر من تاريخ الإعلان.
يتم الإعلان في لوحة إعلانات اللجنة وفي الأماكن المحددة في الفقرة -أ- من المادة -8- من هذا القانون.

المادة -11-

تتولى اللجنة القيام بالمهام الآتية…
أ- البت بالطلبات المقدمة من أصحاب العلاقة لتثبيت الحقوق العينية المدعى بها وتصديق العقود الواردة من مكتب التوثيق العقاري والتي لم تسجل حتى تاريخ انتهاء المهلة المحددة للتسجيل والمبينة بالفقرة -د- من المادة -8- من هذا القانون كما تقوم بالفصل بالدعاوى المحالة إليها من المحاكم العادية وتنفيذ القرارات القضائية المبرمة والمبرزة إليها.
ب- يطبق رئيس اللجنة حين البت بالطلبات والفصل بالدعاوى المحالة من المحاكم العادية المنصوص عليها في الفقرة -أ- السابقة النصوص القانونية المتعلقة بالتحديد والتحرير أما المعاملات المتعلقة بتسجيل العقود فيصدر قراره بصفته قائماً مقام مدير المصالح العقارية.
ج- تثبت اللجنة الحقوق العينية في المنطقة وتعين أصحاب الحقوق بموجب قرارات تصدر عنها باسم الشعب العربي في سورية.
د- يجوز للجنة إذا اقتضى التسجيل ذلك أن تقرر إعطاء أي مالك في المنطقة بدلاً نقدياً عوضاً عن ملكيته فيها كلاً أو جزءاً كما يجوز لها إعطاء أي من أصحاب الاستحقاق مساحة من الأرض تزيد على استحقاقه لقاء دفع قيمتها نقداً لمالك العقار أو لحصة منه ويتم تقدير قيمة البدلات المحددة في هذه الفقرة وفقاً لقانون الاستملاك وتعديلاته من قبل لجنة يشكلها الوزير لهذه الغاية.
هـ- تخضع قرارات اللجنة التي تصدر عنها بصفتها القضائية للاستئناف أمام محكمة استئناف المنطقة خلال المهلة المحددة بالفقرة -و- من هذه المادة وتكون قرارات محكمة الاستئناف مبرمة أما القرارات القاضية بتسجيل العقود فتخضع لأحكام قوانين السجل العقاري النافذة.
و-تنظم اللجنة جدولاً بأصحاب الحقوق العينية في المنطقة يتضمن اسم صاحب الحق ومقدار حصته والعقار أو المقسم الذي تقع فيه هذه الحصة وخلاصة القرار الذي اتخذته اللجنة ويعلن هذا الجدول في الأماكن المحددة في الفقرة -أ- من المادة -8- من هذا القانون لمدة شهر ويعد هذا الإعلان بمثابة تبليغ شخصي للأطراف جميعها ويصبح مبرماً بما تضمنه واحتواه من حقوق بانتهاء هذه المدة مالم يقع الاستئناف عليه ضمن المدة المذكورة ويبقى لمن يدعي حقا بعد انتهاء المهلة القانونية الواردة في هذه الفقرة بمراجعة القضاء العادي للمطالبة بحق التعويض الشخصي بمواجهة صاحب القيد وذلك خلال مدة سنتين من تاريخ انتهاء مدة الشهر المبينة أعلاه.
ز- تطبق اللجنة ورئيسها إجراءات المحاكمة المنصوص عليها بقانون التحديد والتحرير رقم -186- لعام 1926 وتعديلاته.

المادة -12-

تعد قرارات اللجنة المبينة بالفقرة ج من المادة -11- من هذا القانون أساساً في التسجيل وفتح الصحيفة العقارية مع لحظ تدوين إشارة تفيد استئناف القرار في حال وقوعه.

المادة -13-

أ- تتقاضى اللجنة تعويضاً عن كل قرار نهائي يصدر عنها ويقضي بتثبيت الحقوق العينية حسب الآتي…
1- 100 ليرة سورية لرئيس اللجنة.
2- 75 ليرة سورية لكل عضو من الأعضاء.
ب- يتقاضى العاملون في المصالح العقارية المكلفون بتنفيذ قرارات اللجنة والعاملون في الوحدة الإدارية المكلفون بالإشراف والإعداد الفني تعويضاً يحدد مقداره ومستحقوه بقرار من المحافظ بناء على اقتراح كل من رئيس الوحدة الإدارية أو مدير المصالح العقارية حسب الحال.
ج- تصرف التعويضات الواردة في هذه المادة من اعتمادات الوحدة الإدارية وتلحظ ضمن المبالغ المترتبة على أصحاب الحقوق نتيجة تطبيق أحكام هذا القانون والتي تستوفيها الوحدة الإدارية.
د- يحدد سقف التعويضات المبينة في الفقرتين -أ و ب- من هذه المادة بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح الوزير بما لا يتجاوز 40 بالمئة من الأجر الشهري المقطوع بتاريخ أداء العمل.
هـ-لا تعد التعويضات التي تتقاضاها اللجنة بموجب أحكام هذه المادة من التعويضات التي يستحقها العاملون بموجب أحكام القوانين النافذة.

المادة -14-

كل من يمانع أو يعطل قصداً تنفيذ أحكام هذا القانون يعاقب بالحبس من شهر إلى ثلاثة أشهر وبالغرامة من 5000 إلى 25000 ليرة سورية وتضاعف العقوبة في حال التكرار.

المادة -15-

أ- يعاقب بالحبس من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات وبالغرامة من خمسين ألفاً إلى مئة ألف ليرة سورية كل من سجل أو حاول أن يسجل بوسائل تزويرية أو بإبرازه وثائق أو سندات لغيره تحت اسم كاذب ملك الغير باسمه أو باسم شخص آخر.
ب- يعاقب بالعقوبات المنصوص عليها في الفقرة -أ- السابقة كل من شهد شهادة زور بقصد تسجيل عقار باسم شخص غير مالك له دون وجه حق.

المادة -16-

اذا نص قانون آخر على عقوبة للفعل نفسه أشد من العقوبة المنصوص عليها في هذا القانون تطبق العقوبة الأشد.

المادة -17-

تخضع اللجنة وأعمالها وقراراتها للتفتيش القضائي بالشكل المنصوص عليه بقانون السلطة القضائية وتفرض العقوبات المسلكية بحق رئيس اللجنة وأعضائها من قبل الوزير المختص بناء على اقتراح إدارة التفتيش القضائي.

المادة -18-

تخضع لأحكام هذا القانون العقارات الجارية بملك الأفراد وأملاك الدولة الخاصة والعامة وأملاك المؤسسات والوقف والاستيلاء والمصادرة.

المادة -19-

أ- يفرض على كل عقار أو مقسم طابقي سجل في السجل العقاري نتيجة تطبيق أحكام هذا القانون رسم مقداره 10 بالمئة من القيمة المالية المخمنة لهذه العقارات أو المقاسم الطابقية وتؤول هذه الرسوم إلى خزينة الدولة.
ب- يحق للوحدة الإدارية استيفاء سلفة مالية من أصحاب الحقوق بما لا يتجاوز عشرة آلاف ليرة سورية.

المادة -20-

تصدر بقرار من الوزير التعليمات التنفيذية لهذا القانون.

المادة -21-

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية.
دمشق في 25-12- 1429 هـ الموافق لـ 23-12-2008 م
 

رئيس الجمهورية
بشار الأسد

 

وفيما يلي ضوء على التعليمات التنفيذية للقانون/33/ :

-يتعين في تحديد المنطقة المنصوص عليها بالقانون توافر الشروط التالية:

* أن تكون عقاراتها وأجزاء عقاراتها محددة ومحررة ومسجلة في السجلات العقارية استناداً الى قرارات القاضي العقاري أو محاكم الاستئناف القطعية وأن تكون عقاراتها وأجزاء عقاراتها متصلة ويمكن حصرها بنطاق واحد.

*ألا تقل نسبة البناء عن50%من إجمالي مساحتها ، والمساحة الإجمالية للمنطقة عن/2/ هكتار داخل المخططات التنظيمية المصدقة ومناطق التوسع والحماية و/5/ هكتارات في باقي المناطق.

*ويشترط القانون ألا يكون قد صدر بشأن تلك المناطق مراسيم بإحداثها منطقة تنظيمية وفق أحكام الباب الثاني من القانون /9/ أو البند واحد من المادة/7/ من القانون/26/ على أن لا تكون مستملكة ومسجلة في السجل العقاري باسم الجهة المستملكة ويعد إيداع البدل النقدي للاستملاك بمثابة التسجيل في معرض تطبيق القانون.

*وفيما يتعلق بأسس عمل اللجنة وإصدار أمر المباشرة نصت التعليمات على أن تجتمع اللجنة فور تبلغها قرار الوزير المتضمن افتتاح الأعمال بعد نشره في الجريدة الرسمية وتصدر القرار تاريخ أمر المباشرة في المنطقة وفق النموذج المعد لهذه الغاية ،ثم يعلن بعدها أمر المباشرة في لوحة إعلانات اللجنة وكذلك في الأماكن العامة والساحات الرئيسية في المنطقة.

*وبينت التعليمات التنفيذية أن تسجيل قرارات اللجنة في السجل العقاري يأتي بعد إنقضاء مدة إعلان جدول القرارات ،حيث تحيل اللجنة الى مديرية المصالح العقارية وثائق عمل اللجنة موزعة على مصنفين يحتوي الأول على الوثائق الفنية التالية(محضر الإفراز، وإزالة الشيوع،الإضبارة القضائية)وفي حال استئناف قرار اللجنة نصت التعليمات التنفيذية على أن تحال صورة مصدقة عنها وإضبارة المخطط التفصيلي،بالإضافة الى سجل تنفيذ قرارات اللجنة القاضية بإجراء التعديلات الفنية على المخطط التفصيلي والمنظم وفق النموذج المعد لهذه الغاية.

العقوبات

وبخصوص العقوبات أوضحت التعليمات التنفيذية أن كل من يمانع أو يعطل قصداً تنفيذ أحكام القانون يعاقب بالحبس من شهر الى ثلاثة أشهر ويدفع غرامة مالية من/5000-25000/ليرة سورية على أن تضاعف العقوبة في حال التكرار.

كما نصت التعليمات على أن يعاقب بالحبس من ستة أشهر الى ثلاث سنوات وبالغرامة من خمسين ألفاً الى مئة ألف ليرة سورية كل من سجل أو حاول أن يسجل بوسائل تزويرية أو بإبرازه وثائق أو سندات لغيره تحت اسم كاذب ملك الغير بإسمه أو بإسم شخص آخر.

وأوضحت التعليمات أن اللجنة وأعمالها وقراراتها يجب أن تخضع للتفتيش القضائي وبالشكل المنصوص عليه بقانون السلطة القضائية وأن تفرض العقوبات المسلكية بحق رئيس اللجنة وإعطائها من قبل الوزير المختص بناء على اقتراح إدارة التفتيش القضائي.

الرسوم

وفيما يتعلق بالرسوم جاء في التعليمات التنفيذية:

يفرض على كل عقار أو مقسم طابقي سجل في السجل العقاري نتيجة تطبيق أحكام القانون رسم مقداره 10%من القيمة المالية المخمنة لهذه العقارات أوالمقاسم الطابقية وتؤول هذه الرسوم الى خزينة الدولة وتوضع إشارة (لا يسلم سند التمليك ولا تجري أي معاملة على العقد أو المقسم الطابقي قبل استيفاء الرسم المذكور)

وألزمت التعليمات التنفيذية الوحدات الإدارية التي تقع المنطقة ضمن اختصاصها المكاني فتح حساب مستقل للمنطقة تكون إيراداته وفق الآتي:

السلف الممنوحة من موازنة الوحدة الإدارية والسلف المالية التي تتقاضاها الوحدة الإدارية من مدعي الحقوق أثناء تقديم طلباتهم وحدد المبلغ بقيمة 10000ليرة سورية عن كل عقار أو مقسم طابقي يدعي بملكيته ولا يسجل الطلب لدى ديوان اللجنة وما لم يرفق به إيصال التسديد،على أن يجري صرف الإيرادات المبينة في الفقرتين السابقتين من قبل آمر الصرف في الوحدة الإدارية على الأعمال اللازمة لتنفيذ أحكام القانون.

وأوضحت التعليمات التنفيذية أن تصفية السلف المذكورة بهذه المادة من قبل الوحدة الإدارية يجب أن يتم فور الانتهاء من الأعمال وحسب الكلفة الفعلية للنفقات المترتبة نتيجة تنفيذ القانون ووفقاً للأنظمة النافذة لدى الوحدات الإدارية.

يشار إلى أن القانون /33/ الصادر في 16-4-2009 يهدف بالمحصلة إلى تثبيت ملكية العقارات المبينة في التجمعات السكنية المشمولة بالقانون وتصحيح أوصافها وإفرازها وتعديل الصحيفة العقارية والمخطط العقاري بما ينسجم مع الواقع القائم ويؤدي الى تنظيم مناطق المخالفات.