قانون الإيجار في المانيا

قانون الإيجار السكني في القانون المدني الألماني ( BGB ) هو قانون إيجار اجتماعي ويهدف إلى خلق توازن بين مصالح المستأجرين من جهة ومصالح الملاك من جهة أخرى.

عقد إيجار السكن

تحدد اتفاقية إيجار مساحة المعيشة ما يسمى بالالتزام المستمر بين أطراف اتفاقية الإيجار.

نظرًا للأهمية الخاصة للشقة بالنسبة للمستأجرين ، يتم تطبيق اللوائح الخاصة بالإيجارات السكنية بالإضافة إلى اللوائح العامة للإيجارات .

يمنح هؤلاء المستأجرين ، على سبيل المثال ، حماية خاصة ضد الإنهاء .

 حالة زيادة الإيجار

 كقاعدة عامة ، لا يجوز الانحراف عن لوائح الحماية على نحو يضر بالمستأجرين.

من حيث المبدأ ، لا يتطلب إبرام عقد إيجار أي شكل من الأشكال.

 يمكن إبرام عقد الإيجار شفهياً أو كتابياً أو بسلوك ضمني ( مثل المصافحة).

 يوجد استثناء مهم لعقود الإيجار لمساحة المعيشة إذا تم الاتفاق على مدة أطول من سنة واحدة .

 يجب أن تكون هذه العقود مكتوبة.

يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار على الأقل على معلومات حول أطراف اتفاقية الإيجار ، والوصف الدقيق للعقار المؤجر (شقة مستأجرة) ، والإيجار وفترة الإيجار.

 

دفع الإيجار

في مقابل تأجير المالك للعقار المستأجر ، يلتزم المستأجرون بدفع الإيجار المتفق عليه.

عادة ، يتفق أطراف اتفاقية الإيجار على أن المستأجرين سيتحملون أيضًا تكاليف التشغيل.

تنشأ هذه من استخدام الممتلكات المستأجرة ( مثل المياه والتخلص من القمامة) أو من ملكية الممتلكات ( مثل ضريبة الممتلكات والتأمين).

ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك في اتفاقية الإيجار ، يجب دفع الإيجار في البداية أو على أبعد تقدير في يوم العمل الثالث من الشهر المعني .

إذا لم يدفع المستأجرون الإيجار المتفق عليه أو دفعوه متأخرًا ، فقد يتعرضون للتهديد بالإنهاء بسبب التأخر في السداد.

 

تأمين الإيجار

لا يوجد التزام قانوني لتوفير ضمان الإيجار.

يمكن للملاك أن يطالبوا بضمان الإيجار فقط إذا تم الاتفاق على ذلك.

 يعمل ضمان الإيجار كضمان للمالك لجميع المطالبات المستقبلية الناشئة عن الإيجار ، ولا سيما المطالبات بسبب الأضرار التي لحقت بالشقة.

يعتمد الشكل الذي يتعين على المستأجرين فيه تقديم مبلغ التأمين على الاتفاقية الواردة في اتفاقية الإيجار. يشترط عادة أن يقوم المستأجرون بتحويل المبلغ المتفق عليه من المال إلى المالك أو تسليمه نقدًا. ومع ذلك ، يمكن أيضًا الاتفاق على ضمان أو نقل دفتر التوفير.

بغض النظر عن شكله ، لا يجوز أن يتجاوز مبلغ وديعة الإيجار ثلاثة أضعاف الإيجار الأساسي الشهري .

 

مبلغ الإيجار المسموح به في بداية فترة الإيجار

يمكن للأطراف في اتفاقية الإيجار من حيث المبدأ الاتفاق بحرية على مبلغ الإيجار في بداية فترة الإيجار.

القيود ناتجة عن حظر زيادة الإيجارات وفقًا للمادة 5 من القانون الجنائي الاقتصادي لعام 1954.

في المناطق ذات سوق الإسكان الضيق المحدد بأمر قانوني ، يجب أيضًا مراعاة لوائح ما يسمى بفرملة سعر الإيجار .

 وفقًا لذلك ، قد يتجاوز إيجار إعادة تأجير الشقق في المناطق ذات سوق الإسكان الضيق الإيجار المحلي المقارن بحد أقصى 10 بالمائة.

 يتكون الإيجار المحلي المقارن من الرسوم المعتادة التي تم الاتفاق عليها أو تغييرها في البلدية أو بلدية مماثلة لمساحة المعيشة من نفس النوع والحجم والمعدات والحالة والموقع بما في ذلك المعدات المتعلقة بالطاقة والحالة في السنوات الست الماضية (المادة 558 الفقرة 2 من القانون المدني ).

لا تنطبق لوائح فرامل سعر الإيجار على الشقق المستخدمة والمستأجرة لأول مرة بعد 1 أكتوبر 2014.

الشقق التي تم تحديثها على نطاق واسع في السنوات الثلاث الماضية قبل بدء الإيجار معفاة أيضًا من فرملة سعر الإيجار.

إذا تجاوز الإيجار في بداية فترة الإيجار الإيجار المحلي المقارن بأكثر من 10 في المائة بسبب استثناء ، يجب على المالك إبلاغ المستأجر بذلك في شكل نص قبل إبرام العقد.

إذا انتهك الملاك لوائح فرملة سعر الإيجار ، يمكن للمستأجرين عمومًا المطالبة باستعادة الإيجار الزائد عن آخر 30 شهرًا.

 

زيادة الإيجار

إذا لم يكن الطرفان في اتفاقية الإيجار قد اتفقا بالفعل على وقت ومقدار زيادة الإيجار في اتفاقية الإيجار ( على سبيل المثال من خلال الاتفاق على إيجار مفهرس أو متدرج) ، فلا يمكن زيادة الإيجار إلا خلال فترة الإيجار الحالية باتفاق بين أطراف اتفاقية الإيجار. أو زادت في الحالات التالية المنصوص عليها في القانون:

زيادة الإيجار حتى الإيجار المحلي المماثل

زيادة الإيجار بعد التحديث

زيادة الإيجار بسبب التغيير في تكاليف التشغيل

 

فاتورة الخدمات

إذا اتفق أطراف اتفاقية الإيجار على المدفوعات المسبقة لتكاليف التشغيل ، يجب على المالك مقارنة المدفوعات المقدمة لتكلفة التشغيل بالتكاليف المتكبدة بالفعل خلال فترة الفوترة وحساب الحصة المنسوبة إلى المستأجرين.

عند حساب تكاليف التشغيل ، يجب على المالك مراعاة “مبدأ الكفاءة الاقتصادية

هذا يعني أنهم قد يفرضون فقط على المستأجرين تكاليف التشغيل الضرورية والمعقولة. عليهم الانتباه إلى نسبة معقولة من التكلفة إلى الفائدة.

يجب إبلاغ المستأجرين بفاتورة المرافق بحلول نهاية الشهر الثاني عشر بعد نهاية فترة الفوترة على أبعد تقدير .

 بعد ذلك ، لم يعد بإمكان الملاك تأكيد أي مطالبات إضافية من فاتورة المرافق. الاستثناءات من ذلك هي الحالات التي يكون فيها المالك غير مسؤول عن التأكيد المتأخر .

 

تدابير الحفظ والتحديث

يجب أن يتم التسامح مع التدابير الهيكلية اللازمة لصيانة أو إصلاح الممتلكات المستأجرة (ما يسمى إجراءات الصيانة) دون قيود من قبل المستأجرين.

يجب على المستأجرين أيضًا تحمل إجراءات التحديث بشكل عام.

 كاستثناء ، لا يوجد الالتزام بالتسامح إذا كان إجراء التحديث يعني مشقة غير مبررة للمستأجرين أو أسرهم أو أفراد أسرهم. يجب إبلاغ الظروف التي أدت إلى المشقة إلى المالك في شكل نص بحلول نهاية الشهر التالي لاستلام إعلان التحديث.

 

إنهاء عقد الإيجار

بغض النظر عن نوع اتفاقية الإيجار ، يمكن عادةً إنهاؤها في أي وقت عن طريق اتفاقية إنهاء الإيجار بين أطراف اتفاقية الإيجار.

بالمناسبة ، تنتهي الإيجارات لأجل غير مسمى عادة بإنهاء فعلي بعد انتهاء فترة الإشعار. تنتهي علاقات الإيجار محددة المدة عند انتهاء فترة الإيجار المتفق عليها تعاقديًا.

لا يمكن للمالكين إنهاء عقد إيجار مفتوح المدة بشكل صحيح إلا إذا كان لديهم مصلحة مشروعة في إنهاء علاقة الإيجار  .

توجد مثل هذه المصلحة المشروعة على وجه الخصوص إذا انتهك المستأجرون التزاماتهم التعاقدية بشكل مذنب ، أو يحتاج الملاك إلى الغرف كشقة لأنفسهم أو لأفراد أسرهم أو لأفراد أسرهم ، أو لأصحاب العقارات من خلال الاستمرار في الإيجار واستغلال اقتصادي مناسب للممتلكات سيتم منعه وسيعاني من عيوب كبيرة نتيجة لذلك.

إذا كان بإمكان الملاك إظهار مصلحة مشروعة ، فإن الإنهاء العادي لعقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة مسموح به في موعد لا يتجاوز يوم العمل الثالث من الشهر التقويمي في نهاية الشهر التالي  .

يتم تمديد فترة الإخطار لأصحاب العقارات بثلاثة أشهر بعد خمس وثماني سنوات منذ تأجير مساحة المعيشة .

يمكن للمستأجرين إنهاء عقد الإيجار ، بغض النظر عن مدته ، في موعد لا يتجاوز يوم العمل الثالث من الشهر التقويمي في نهاية الشهر التالي.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لكل طرف في عقد الإيجار إنهاء علاقة الإيجار بشكل غير عادي دون سابق إنذار إذا كان الطرف المتعاقد الآخر مذنبًا بارتكاب مثل هذه الانتهاكات الجسيمة للعقد ، مع مراعاة جميع ظروف الحالة الفردية وموازنة مصالح الأطراف في عقد الإيجار ، تسمح باستمرار علاقة الإيجار حتى نهاية فترة الإشعار أو لا يمكن توقعها بشكل معقول حتى يتم إنهاء عقد الإيجار .

 يجب ذكر السبب المهم الذي أدى إلى الإنهاء في خطاب الإنهاء.

يتطلب الإنهاء الاستثنائي دون إشعار بسبب خرق التزام بموجب اتفاقية الإيجار أن يتم تحذير الطرف الآخر في اتفاقية الإيجار مسبقًا أو أنه تم تحديد موعد نهائي مماثل لإزالة سبب الإنهاء.

لا يعد الإعداد المسبق لموعد نهائي أو تحذير ضروريًا إذا كان من الواضح أن تحديد موعد نهائي أو تحذير لا يعد بالنجاح  أو يكون الإنهاء الفوري مبررًا لأسباب خاصة بعد الموازنة بين مصالح الطرفين .

يمكن للمستأجرين الاعتراض على الإنهاء وطلب استمرار الإيجار إذا كان إنهاء الإيجار يعني مشقة خاصة لهم أو لأسرهم أو لأفراد آخرين من أسرهم ، والتي لا يمكن تبريرها حتى مع مراعاة مصالح المالك.

 ومع ذلك ، لا ينطبق هذا إذا كان هناك سبب يؤهلك لإنهاء غير عادي دون إشعار.